Kaufen oder mieten? Wohneigentum als Wohlstandsrakete

„Wohneigentümer bauen sechsmal so viel Vermögen auf wie Mieter“ – bei gleichem Einkommen. Das zeigt die aktuelle Einkommens- und Verbrauchsstichprobe des Statistischen Bundesamtes. Es wird klar:

Bei der Frage „Kaufen oder mieten?“ werden finanzmathematische Betrachtungen schnell von der Realität eingeholt.



Kaufen oder mieten? Wohneigentum als Wohlstandsrakete


Ein Baufinanzierungsexperte erzählte mir vor Kurzem eine Anekdote. Er war überrascht, wie schnell seine Mandantin ihr Darlehen tilgte. Auf die Frage, wie sie das anstelle, antwortete Sie:

„Muss eben.“

Die Anekdote bringt das Erfolgsgeheimnis von Immobilienbesitzern auf den Punkt. Es liegt in ihrem Spar- und Konsumverhalten. Häuslebauer sparen im Mittel 22 Prozent ihres Einkommens*1 – Mieter hingegen nur 8 Prozent. Damit werden finanzmathematische Betrachtungen der Frage Kaufen oder mieten?, welche regelmäßig gegen den Immobilienkauf sprechen, von der Realität ad absurdum geführt.

Wohneigentümer unterschreiben mit der Baufinanzierung einen langfristigen Zwangssparvertrag. Für ihre Vermögensbildung ist das ein Segen.

Der Aktionär, der für seine monatliche Investitionsrate seinen Urlaub absagt oder verschiebt, muss wohl erst noch erfunden werden. Bei Immobilienbesitzern ist das Alltag.

Selbst nachdem das Darlehen getilgt ist, legen Immobilienbesitzer mehr Geld zur Seite als Mieter. Die Macht der Gewohnheit und die dann geringeren Ausgaben für Wohnen machen es möglich.

Wie sich der gewaltige Unterschied in der Sparquote in absoluten Zahlen auswirkt, geht aus der Einkommens- und Verbrauchsstichprobe des Statistischen Bundesamtes hervor. Mit Renteneintritt haben Wohneigentümer im Schnitt Vermögenswerte über 197.000 Euro angehäuft. Mieter liegen mit 30.000 Euro weit dahinter.

Neben der höheren Sparquote gibt es einen weiteren Grund, der für die enorme Vermögensdifferenz sorgt:

Finanzielle Unterstützung aus der Familie, um den Traum vom Haus zu realisieren.

Dabei kommen schnell 5-stellige Summen zusammen. Das gibt es so in kaum einen anderen Bereich des Lebens – und ist absolut sinnvoll. Bevor Geld zum Nullzins auf dem Tagesgeldkonto liegt, kann ich es meinen Kindern/Enkeln zur Verfügung stellen. Ansonsten reicht es die Bank weiter und lässt sich dafür entlohnen. Das funktioniert natürlich nur in Familien mit einem soliden Vertrauensverhältnis.

 

Also lieber kaufen statt mieten?

Dass die Frage Kaufen oder mieten? nicht einfach zu beantworten ist, habe ich bereits in verschiedenen Artikeln gezeigt.

In Das eigene Haus – Ein todsicheres Investment habe ich sieben Scheinargumente, die für einen Immobilienkauf sprechen, widerlegt.

In Das eigene Haus – Ein Ort der Selbstverwirklichung bin ich auf die emotionalen Aspekte des Hauskaufs eingegangen.

In Kredithebel: Wie viel Haus kann ich mir leisten? habe ich das spezielle Risiko der Fremdkapitalfinanzierung thematisiert.

Es gibt Für und Wider. Letztlich musst du für dich abwägen, welche Argumente mehr Gewicht haben.

 

Wie sieht es bei mir aus?

Ich habe die Frage Kaufen oder mieten? für mich noch nicht abschließend geklärt. Vorstellungen eines Traumhauses konkurrieren in meinem Kopf mit pragmatischen Überlungen.

Als Selbständiger möchte ich mir so wenige Fixkosten wie möglich aufhalsen. Das würde mich in meiner täglichen Arbeit belasten. Hinzu kommt, dass ich Heimwerkern hasse. Mir fehlt die Geduld. Ich finde es bequemer zum Hörer zu greifen und den Vermieter anzurufen. Auch die Möglichkeit, sich als Mieter jederzeit örtlich zu verändern, finde ich reizvoll.

Für den Hauskauf spricht, dass ich zwar glaube ohne Zwangssparvertrag in der Lage zu sein, Vermögen aufzubauen – aber ob das stimmt, kann nur die Zeit zeigen. Für meine Disziplin, wäre ein Haus sicher von Nutzen. Zumal ich noch nie ein großer Fan von Minimalismus war – auch wenn ich das Konzept interessant finde.
Außerdem habe ich genaue Vorstellungen von meinem perfekten Bad. Ob ich das so in einer Mietwohnung finde, ist mehr als fragwürdig. Das fällt allerdings unter die Kategorie Luxus und würde den positiven Effekt des Zwangssparvertrags konterkarieren.

Zum Glück muss ich die Frage Kaufen oder mieten? nicht alleine entscheiden. Ich habe gehört, die Partnerin hat ein Wörtchen mitzureden …

 

Wichtig ist, dass ich bald zu einer Entscheidung komme. Denn:

Die Frage Kaufen oder mieten? sollte frühzeitig geklärt werden

Hast du dich für den Kauf oder Bau eines Eigenheims entschieden, gilt es

  • Den finanziellen Rahmen abzustecken
  • Nach geeigneten Objekten/Grundstücken Ausschau zu halten
  • Eigenkapital aufzubauen
  • Systematisch Risiko aus deinem Portfolio herauszunehmen, um Rückschläge zu vermeiden

Das braucht einigen Vorlauf. Daher solltest du die Entscheidung für eine Immobilie frühzeitig treffen.

Auch wenn du dich letztlich gegen Wohneigentum entscheidest, macht die Beantwortung der Frage Kaufen oder mieten? Sinn. Wenn du weißt, dass du dein Geld in absehbarer Zeit nicht brauchst, kannst du risikoreicher investieren und musst nicht unnötig auf Rendite verzichten.

 

Fazit

Kaufen oder mieten? – eine Frage, die sich nur schwer beantworten lässt – mit der du dich aber frühzeitig beschäftigen solltest.

Das Argument, Immobilien sind eine risikoarme und renditeträchtige Geldanlage, ist wenig stichhaltig*². Der Markt für Wohnimmobilien weist in Industrieländern eine reale Wertsteigerung von 0,5 bis 1 Prozent pro Jahr auf. Die magere Bilanz kann auch die Mietersparnis nicht retten. Zudem birgt die übliche Fremdkapitalfinanzierung erhebliche Risiken.  Dem zum Trotz bauen Immobilienbesitzer sechsmal so viel Vermögen auf wie Mieter. Was auf den ersten Blick paradox erscheint, lässt sich schnell erklären:

Immobilienbesitzer leben sparsamer.

Und dass Sparen die Grundzutat für erfolgreichen Vermögensaufbau ist, ist kein Geheimnis.

Warum Sparen nicht dringend, aber wichtig ist, erfährst du in meinem kostenlosen E-Book "Das Basisrezept des erfolgreichen Vermögensaufbaus". Trage jetzt deine Mail-Adresse ein und hol dir das gratis E-Book und den kostenlosen Newsletter.

Bei allem finanziellen Erfolg, den Immobilienbesitzer augenscheinlich haben, lohnt sich ein kritischer Blick auf die Studie. Sie wurde unter Mitwirkung der LBS erstellt – der Bausparkasse der Sparkassen. Dass eine Bausparkasse an einer möglichst positiven Darstellung des Immobilienmarktes gelegen ist, sollte klar sein. Hinzu kommt, dass das Ergebnis der Studie zwangsläufig diejenigen verschweigt, bei denen der Haustraum auf halbem Weg geplatzt ist. Nichtsdestotrotz glaube ich sofort, dass Eigenheimbesitzer aufgrund ihrer Sparmoral erfolgreicher beim Vermögensaufbau sind.

Neben der finanziellen Betrachtung, spielen in erster Linie emotionale Gründe bei der Frage Kaufen oder mieten? die entscheidende Rolle. Der Nestbautrieb ist nicht nur in der Tierwelt stark ausgeprägt – auch du und ich besitzen ihn. Die Frage ist:

Wie stark ist er?

Dein Finanzkoch
Christoph Geiler

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Quellen:

*1 Wohneigentümer bauen sechsmal so viel Vermögen auf wie Mieter

*2 vgl. Der deutsche Immobilienmarkt zwischen Fakten und Fiktion

Titelbild: © pogonici– Fotolia.com

 

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Kommentare

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22 Kommentare

  1. guttunge
    Reply April 25, 21:21 #1 guttunge

    Hallo!
    Klasse Blog mit vielen interessanten Infos!! Danke dafür!!
    Nur ein kleiner Denkanstoß zum „Zwangssparvertrag“: die Eigenimmobilie kann auch den genau gegenteiligen Effekt haben. Eine teure Küche, teure Fliesen im Badezimmer, Waschbecken von dem Designer, das Schlafzimmer von einem anderen… Das leistet man sich in einer Mietwohnung wahrscheinlich eher nicht, bei der Eigenimmobilie wahrscheinlich eher schon, weil man will es ja schließlich schön haben…

    • Finanzkoch
      Reply April 26, 10:31 Finanzkoch Author

      Danke für die lieben Worte 🙂 Wenn man ein Vermögen in Marmorfliesen steckt, ist man in der eigenen Vermögensplanung hoffentlich schon an der Stelle, wo Geld keine Rolle mehr spielt …

  2. Dragomara
    Reply April 12, 11:27 #2 Dragomara

    Ich vermute, dass die Untersuchung durch den folgenden Effekt verzerrt wird:

    Wer beim Hauskauf aufgeben musste, wohnt notgedrungen zur Miete und hat womöglich noch Geld verloren.

    Interessant wäre der Vergleich der Nur-Mieter mit den Käufern – egal ob die erfolgreich waren oder nicht.

    • Finanzkoch
      Reply April 12, 17:57 Finanzkoch Author

      Der Verdacht liegt nahe. Ich glaube aber nicht, dass ein Vergleich mit Nur-Mietern und Käufern ein grundlegend anderes Ergebnis bringen würde.

      Liebe Grüße
      Christoph

  3. Geldkatze
    Reply April 11, 12:37 #3 Geldkatze

    Grüß Dich Finanzkoch,

    Die kaufen oder mieten Variante ist hier in Deutschland einer der Fragen in Deutschland. Selber habe ich mir vor einigen Jahren eine Immobilie zugelegt – als reine Finanzanlage. Dabei bezahlen die Mieter die Zins- und Tilgungszahlungen (darauf abgestimmt). Somit aromatisieren sich die Zahlungen „von selber“ und die Lage + Räumlichkeiten sind so gut, dass ich auch selber darin Leben würde.

    Jetzt habe ich mit dem Immobilienboom der letzten Jahre auch noch mal richtig Glück gehabt und eine sehr feine Rendite (Leverage Effekt!) eingeholt.

    Für mich bleibt ein Eigenheim ein reines Luxusobjekt. Zu vergleichen mit einer goldenen Uhr oder einem Porsche, den man sich für sein „Gefühl“ zulegt. Hört sich Bitter an, ist (für mich) so.

    Solange ein Eigenheim nicht zu einem sehr großen Anteil mit Eigenkapital (80%-90%) finanziert ist, legt man sich eine sehr schwere Fuß-fessel ans Bein und ist gezwungen eine höhere Sparrate anzulegen (positiver Effekt?!). Am Ende produziert das Eigenheim kein materielles Vermögen….es ist und bleibt eine Verbindlichkeit.

    Ziel sollte es doch erst mal sein, Vermögen aufzubauen, um sich anschließend den Luxus leisten zu können. Oder liege ich da falsch?

    Danke für den tollen Beitrag. Auch sehr interessant sind die Leserkommentare.

    Liebe Grüße,
    Michael

    • Finanzkoch
      Reply April 12, 17:54 Finanzkoch Author

      Hallo Geldkatze,

      das Eigenheim auf der Vermögensseite mit Null zu bewerten, geht dann doch einen Schritt zu weit. Sobald der Wert des Eigenheims die Verbindlichkeiten übersteigt, hat man Vermögen. Manch einer würde dir auch sagen, dass seine Uhr eine Wertanlage ist (und vielleicht liegt er damit richtig) 😉 Ob es bessere Alterativen gibt, sei mal dahingestellt…

      Ziel sollte es doch erst mal sein, Vermögen aufzubauen, um sich anschließend den Luxus leisten zu können. Oder liege ich da falsch?

      Eine rhetorische Frage, oder? 🙂

      Liebe Grüße
      Christoph

      • Geldkatze
        Reply April 12, 19:35 Geldkatze

        😀 Eine rhetorische Frage! Natürlich überzieh ich da ein bisschen mit der Vermögens vs. Verbindlichkeitsfrage….mit Absicht ;-). Es fühlt sich wesentlich einfacher an ein Eigenheim zu kaufen, wenn man vorher Assets aufgebaut hat, die einem einen schönen Cash-Flow geben… ich möchte einfach nicht, das sich die Menschen mit sowas übernehmen und dann bis zur Rente sparen müssen um ihr Häuschen zu finanzieren. Da bin ich wie eine Glucke und klar…das sollte jeder selber entscheiden ;-D.

  4. Kuddel
    Reply März 31, 09:43 #4 Kuddel

    Diese Abwägung „Kaufen oder Mieten“ wird ja auf fast jedem Finanzblog mal mehr, mal weniger intensiv thematisiert.
    Es ist aber eben meist keine rein rationale Entscheidung, sondern es spielen immer auch Emotionen mit hinein. Wichtig halte ich Deine Aufklärung über eine gesunde, konservative Finanzierung mit entsprechenden Sicherheiten. Generelle Ablehnung (wie Beitrag #4) helfen doch keinem weiter.
    Ob man mit Aktien jetzt 2-3% mehr Rendite erwirtschaftet (hätte, das weiß man erst hinterher) ist für die meisten doch zweitrangig, wenn man die Lebensqualität gegenrechnet. Dass diese nicht für jeden mit einem eigenen Haus steigt ist auch klar, zeigt aber auch wieder eine individuelle Herangehensweise an diese wichtige Frage.

    • Finanzkoch
      Reply März 31, 11:05 Finanzkoch Author

      Hallo Kuddel,

      ich denke, der Hauskauf sollte eine Mischung aus emotionaler und rationaler Entscheidung sein. Zu bedenken gilt auch, wenn man Aktienrenditen heranzieht, um die Rentabilität eines Hauskaufes zu beurteilen:

      Die Wenigsten Privatanleger erreichen die theoretisch möglichen Aktienrenditen.

      Daher bin ich auch kein Fan davon, pauschal ein Investment über das andere zu stellen.

      Herzliche Grüße
      Christoph

  5. Ex-Studentin
    Reply März 31, 01:49 #5 Ex-Studentin

    Kaufen oder mieten ist eine Frage, mit der man wohl selten final abschließen kann.
    „Ich werde immer zur Miete wohnen! … Aber jetzt, wo ich Kinder habe, wäre ein Häuschen auf dem Land eigentlich gar nicht mal so übel..“

    Eigentlich habe ich immer von den eigenen 4 Wänden geträumt, aber bei den aktuellen Immobilienpreisen im Süden stellt man sich als Mieter besser. Ich bin froh, keine Verbindlichkeiten zu haben, weil man so tatsächlich wesentlich flexibler ist. Aber ich sag niemals nie. Mit ändernden Lebensumständen ändern sich auch die Bedürfnisse.

    • Finanzkoch
      Reply März 31, 10:48 Finanzkoch Author

      Hallo Ex-Studentin,

      schon bei uns in Leipzig schlackern mir die Ohren, wenn ich die Preise sehe. Ich will mir gar nicht erst ausmalen, was man bei euch im Süden auf den Tisch legen muss …

      Liebe Grüße
      Christoph

      • Ex-Studentin
        Reply März 31, 11:55 Ex-Studentin

        Bei mir an der Straße wurde letztes Jahr ein großes Grundstück mit 800m2 und sarnierungsbedürftigen „kann auch abgerissen werden“ 110m2 Haus zum Verkauf angeboten. 395.000€. In dem Moment habe ich mich innerlich von Wohneigentum verabschiedet.

        • Finanzkoch
          Reply April 01, 11:38 Finanzkoch Author

          Von den Preisen sind wir in Leipzig nicht weit weg … schön zu wissen, aufgeholt zu haben ;(

  6. Tom
    Reply März 30, 22:14 #6 Tom

    @Philipp
    abgesehen vom berechtigten Für und Wider, ist dieses Beispiel doch ein wenig schief, wenn ich Geld wie Heu hätte würde ich mir wahrscheinlich auch eine tolle Mietwohnung nehmen und wäre frei und ungebunden ……

  7. Philipp
    Reply März 30, 21:00 #8 Philipp

    Hallo Christoph,

    die Frage ist sicher schwer zu beantworten. Und du bringst gute Argumente. Aber ich würde von der eigengenutzten Immobilie trotzdem abraten.

    Die bezahlten Zinsen und das eingegangene Risiko stehen einfach nicht dafür.

    Sogar Geral Hörhan wohnt zur Miete. Und er hat sechsstellige monatliche Mieteinnahmen. Er hätte also genug Wohnungen.

    MFG Philipp

    • Finanzkoch
      Reply März 31, 10:31 Finanzkoch Author

      Hallo Philipp,

      Gerhald Hörhan ist den lieben langen Tag in der weiten Welt unterwegs. Meines Wissen nach hat er weder Frau noch Kind. Wozu sollte er sich ein Eigenheim zulegen?

      Liebe Grüße
      Christoph

  8. Tom
    Reply März 30, 15:40 #9 Tom

    Bin froh das ich irgendwann mal meinen verdorrenden Bausparvertrag wieder belebt hab und mir dann etwas gekauft habe ,was ich noch nicht bereut habe .
    Den größten Fehler, den die meisten machen ,ist sich zu hoch zu verschulden… nach dem Motto :einmal im Leben, wenn schon denn schon…. schlaflose Nächte in der Eigentumswohnung sind nicht das wahre;-)

    • Finanzkoch
      Reply März 31, 10:22 Finanzkoch Author

      Hallo Tom,

      das sehe ich auch so. Falls ich irgendwann bauen/kaufen sollte, dann lieber eine Nummer kleiner und dafür weniger Schulden. Es gibt jede Menge Menschen, die mehr als einmal bauen …

      Herzliche Grüße
      Christoph

  9. Dummerchen
    Reply März 30, 13:37 #10 Dummerchen

    Ich bin davon überzeugt, dass die Ergebnisse nicht dem Interesse der LBS geschuldet sind, sondern die Realität widerspiegeln. Die Verpflichtung (neudeutsch: das Commitment) zum Sparen ist eindeutig stärker: Die Bank will monatlich ihr Geld sehen – der ETF-Sparplan kann jederzeit gestoppt werden. Wer diesen Zwangssparvertrag durchhalten kann (und nicht an Unwegsamkeiten des Lebens scheitert), wird mit Sicherheit ein Vermögen aufbauen. Der Mieter kann ebenfalls ein Vermögen aufbauen, muss das Ziel aber mit der gleichen Konsequenz verfolgen – dazu ist sicherlich die Mehrzahl der Mieter nicht bereit.
    Das hat sicherlich auch etwas damit zu tun, dass der Käufer von Anfang an, sein Ziel „begreifen“ kann – es steht jeden Tag vor ihm und er kann es anfassen. Der Mieter sieht hingegen eine Zahl X in seinem Depot und der Zinseszins ich einfach viel schwerer zu „begreifen“. Zum einen ist es nur eine abstrakte Zahl, die da auf dem Bildschirm zu sehen ist, zum anderen ist der Mensch gewohnt in linearen Zusammenhängen zu denken und exponentielles Wachstum ist ihm fern. Das macht es sicherlich auch weniger leicht, an das gleiche Ziel zu glauben.
    Bedenkt man, dass der typische deutsche Anlager Aktien wie der Teufel das Weihwasser meidet, so überrascht auch wenig, dass ohne dieses Anlagevehikel nicht viel Vermögen aufgebaut werden kann.
    Gefährlich an diesen statistischen Erhebungen finde ich halt, dass daraus mitunter der Umkehrschluss gezogen wird, *nur* mit Wohneigentum ließe sich ein Vermögen bilden. Insbesondere gepaart mit dem Irrglauben an ein risikoloses Investment, wagen sich mitunter Mieter an das Abenteuer „Kaufen“, obwohl die finanziellen Möglichkeiten eher knapp kalkuliert sind. Du hast das in Deinem letzten Artikel („Kredithebel“) ja ganz gut beleuchtet.

    • Finanzkoch
      Reply März 31, 10:13 Finanzkoch Author

      Hallo Dummerchen,

      ich finde es wichtig, dass Wohneigentümer wissen, worauf sie sich einlassen. In den meisten Gesprächen, die ich zu dem Thema bisher hatte, hatte ich das Gefühl, dass dem so ist.
      Ich habe aber auch das Gegenteil erlebt und dann wird es gefährlich. Wenn ich höre, wenn sich jemand darüber beschwert, dass die Bank 10 Prozent Eigenkapital verlangt … da kann man nur alles gute wünschen, die Daumen drücken und das Thema wechseln.

      Eine größere Motivation als jeden Tag in seinem Investment aufzuwachen, kann es vermutlich gar nicht geben. Ich denke, es ist genau wie du es geschrieben hast. Aktien sind etwas abstraktes. Sie sind zwar ein Sachwert, werden aber von vielen emotional so nicht wahrgenommen.

      Herzliche Grüße
      Christoph

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