Das eigene Haus – Ein todsicheres Investment

Hast du es auch satt, Miete zu zahlen und so Monat für Monat Geld zum Fenster hinauszuwerfen? Bist du auch auf der Suche nach einer sicheren und renditestarken Geldanlage? … Dann ist es Zeit für deine eigene Immobilie! Alle deine Wünsche vereint in einem Investitionsobjekt. So blickst auch du endlich entspannt in die Zukunft.

Würdest du das unterschreiben? Die Immobilie als unerschütterlicher Fels in der Brandung, das Filetstück in deiner Vermögensplanung? Damit dürftest du nicht allein sein …

… denn seit Jahrzehnten wird uns von allen Seiten eingehämmert, dass die eigenen „vier Wände“ das non-plus-ultra sind, quasi der King Kong der Vermögensbildung. Die Regierung, der Verbraucherschutz und sogar unsere Eltern sind sich in dieser Frage mit der Immobilienbranche einig.

Dass du durchaus anderer Meinung sein kannst, werden wir gleich sehen. Dafür werden wir einige Top-Verkaufsargumente der Immobilienbranche kurz auf ihre Stichhaltigkeit überprüfen.

I. Achte beim Kauf auf Lage, Lage und falls du es vergessen hast, auf die Lage …

Natürlich spielt die Wahl der Lage eine entscheidende Rolle. Deine Kinder sollen problemlos den Schulweg meistern können. Ein kurzer Arbeitsweg und ein Bäcker um die Ecke steigern die Lebensqualität.

Das Problem dabei: Solche Lagen sind extrem beliebt und damit auch extrem teuer.

Viele machen an dieser Stelle den Fehler, eine gute Lage mit der Aussicht auf eine gute Rendite zu verwechseln. Tatsächlich gibt es keinen Zusammenhang zwischen der Lage und der zu erwartenden Rendite. Für eine gute Lage bezahlst du jetzt schon gutes Geld. Nur die Veränderung der Attraktivität der Lage kann zu einer Wertsteigerung bzw. Wertminderung führen.

Die Entwicklung der Lage ist für die Rendite entscheidend und diese richtig vorherzusagen, ist kaum möglich (und wenn, ist dies schon eingepreist).

II. Dein Haus wird im Wert steigen …

Ein Haus ist ein Gebrauchsgegenstand. Als dieser verliert er mit zunehmender Nutzungsdauer auch zunehmend an Wert. Will man den Wertverlust begrenzen, muss man regelmäßig Renovierungsarbeiten durchführen. Ihr Haus wird also vermutlich nicht im Wert steigen. Was im Wert steigen kann (aber nicht muss), ist das Grundstück.

III. Die eigene Immobile ist ein Renditemonster …

Die Rendite einer Immobilie setzt sich aus der Wertsteigerung und den Mieteinnahmen zusammen (abzüglich Kosten). Der Wert einer Immobilie (bzw. des Grundstücks) ist langfristig, wie Gerd Kommer in seinem Buch „Kaufen oder mieten?“ eindrucksvoll belegt, überraschend konstant.

Das Gut „Wohnraum“ kann sich nicht von den Realeinkommen der Bevölkerung abkoppeln. Wenn dem so wäre, wäre Wohnraum schon in wenigen Generationen unbezahlbar.

Bleiben also noch die Mieteinnahmen bzw. die Mietersparnisse als Renditequelle. Hier kannst du gerne eigene Zahlen wählen. Ich möchte die „Mietrendite“ an dieser Stelle auf 5 Prozent beziffern. Das wären, bei einer Immobilie im Wert von 100.000 €, jährliche Einnahmen von 5000 €. Davon werden noch die Instandhaltungskosten abgezogen. Wenn du hierfür jedes Jahr 2,5 Prozent des Kaufpreises einplanst, machst du erst einmal nichts verkehrt. Also bleiben uns an dieser Stelle Einnahmen von 2500 €.
Die Entwicklung der Lage unserer Immobilie können wir nicht vorhersagen. Wir unterstellen an dieser Stelle eine Wertentwicklung von 1 Prozent. Damit hätten wir auch eventuelle Baupreissteigerungen eingeplant.

Wir erwirtschaften also jedes Jahr 3500 €, was einer Rendite von 3,5 Prozent entspricht.

Dabei sind wir nicht auf etwaige Kreditkosten eingegangen. Auch potentiellen Verwaltungsaufwand, sowie Kauf- und Verkaufskosten, haben wir nicht betrachtet.

IV. Wer Miete zahlt, wirft Geld zum Fenster hinaus …

Wenn dein „Berater“ mit diesem Argument kommt, frage ihn ob es Ihm nichts wert ist, bei Regen im Trockenen zu sitzen oder es im Winter warm zu haben.

V. Immobilienbesitzer zahlen nur noch in ihre eigene Tasche …

Wer bei einer Bank einen Kredit aufnimmt, zahlt auch Miete. Es handelt sich hier um die Kapitalmiete. Zudem fallen bei einer Immobilie Kauf- und Verkaufskosten von etwa 11 – 14 Prozent an, was die ohnehin schon magere Rendite zusätzlich schmälert.

VI. Es handelt sich um ein todsicheres Investment …

Der Ausgangspunkt für die Finanzkrise 2007 war ein Immobiliencrash, bei dem viele Immobilien dramatisch an Wert eingebüßt haben. Die Auswirkungen spüren wir noch heute.
Nur weil Immobilien nicht täglich neu bewertet werden, bedeutet das nicht, dass die Preise nicht schwanken.

Die meisten Häuslebauer sind auf einen Kreditvertrag angewiesen. Rein aus Anlegersicht handelt es sich hier um eine Investition mit einem Kredithebel.
Kostet dein Haus beispielsweise 200.000 € und du bringst 40.000 € Eigenkapital ein, ist bei einem Wertverlust von 20 Prozent deiner Immobilie, dein gesamtes Eigenkapital aufgebraucht. Die Forderung der Bank bleibt bestehen.

VII. Die eigene Immobilie ist die beste Altersvorsorge …

Die Rente wird immer dürftiger. Das wird dazu führen, dass immer mehr Menschen Ihr Vermögen langsam aufbrauchen müssen, wenn sie sich in der Rentenphase befinden.

Dazu ein kurzes Beispiel:

Hast du als Rentner Einkünfte von 1500 € (z.B. Rente + Miete) und Ausgaben von 2000 €, musst du dein aufgebautes Vermögen langsam aufzehren. Bei einem illiquiden Vermögenswert wie einem Haus, wird das schwierig. Entweder du verkaufst es oder eben nicht. Ein langsames „entsparen“ ist nicht möglich. Liquidere Anlagen können hier vorteilhafter sein.

Fazit:

Viele Argumente, die immer wieder für Immobilien ins Feld geführt werden, halten einer näheren Betrachtung nicht stand.

Dabei drängen sich verschiedene Fragen auf …

„Woran liegt es, dass diese Argumente trotzdem immer wieder vorgetragen werden?“

„Gibt es auch Gründe, die für einen Immobilienkauf sprechen?“

„Ist die eigene Immobilie nicht eher eine Lebensstilentscheidung?“

… welche ich in weiteren Beiträgen aufgreifen werde.

Dein Finanzkoch
Christoph Geiler

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