Offene Immobilienfonds: Verkaufen oder sinnvolle Anlage?

Als im Juni 2024 der >UniImmo: Wohnen ZBI, ein beliebter offener Immobilienfonds, abrupt in die Tiefe stürzte, fielen zahlreiche Anlegerinnen und Anleger wie aus allen Wolken. Galten solche Fonds doch als risikoarm.

Laut Basisinformationsblatt wird der UniImmo mittlerweile in die Risikoklasse 3 (von 7) eingestuft, womit sich die Bezeichnung als risikoarm erübrigt. Die meisten anderen offenen Immobilienfonds befinden nach wie vor in den Risikoklassen 1 oder 2. Ist der UniImmo hier ein Einzelfall oder hat sich mit dem Kurseinbruch ein systemisches Risiko materialisiert?

Das schauen wir uns im folgenden genauer an.

Was sind offene Immobilienfonds überhaupt?

Offene Immobilienfonds gehören als Immobiliensondervermögen zu den Alternativen Investmentfonds (AIF). Sie gelten als Publikumsfonds und richten sich somit an Privatanlegerinnen. Immobilienfonds müssen mehr als 50 Prozent ihres Aktivvermögens in Immobilien investieren.

Sie bündeln das Kapital vieler Anlegerinnen und Anleger und investieren dieses in ein mehr oder weniger breit gestreutes Immobilienportfolio. Dabei handelt es sich meist um gewerbliche Objekte wie Bürogebäude, Einkaufszentren, Hotels oder Logistikimmobilien. Einige Fonds halten auch Wohnimmobilien, etwa ganze Wohnkomplexe in Ballungsräumen. Das Ziel: stabile Mieterträge und langfristige Wertsteigerungen.

Anlagepolitik – Sicherheit vor Rendite

Die Fondsmanager verfolgen in der Regel eine konservative Anlagestrategie. Statt auf schnelle Gewinne durch spekulative Immobilienentwicklungen zu setzen, liegt der Schwerpunkt auf Bestandsimmobilien mit langfristigen Mietverträgen. So sollen regelmäßige Erträge erwirtschaftet werden, die relativ unabhängig von kurzfristigen Marktschwankungen sind.

Gleichzeitig streuen die Fonds ihr Vermögen geografisch und nach Nutzungsarten. Ein Fonds kann also Bürogebäude in Frankfurt, Shopping-Malls in Spanien und Hotels in Paris im Bestand haben. Diese Diversifikation soll das Risiko senken.

Woraus setzt sich die Rendite zusammen?

Die Rendite offener Immobilienfonds besteht im Wesentlichen aus zwei Komponenten:

1. Mieteinnahmen:
   • Mieten sind die wichtigste Ertragsquelle.
   • Sie fließen als regelmäßige Ausschüttungen an die Anlegerinnen.
   • In der Praxis sind es oft 2 bis 3 Prozent pro Jahr, je nach Fonds und Marktlage.
2. Wertsteigerung der Immobilien:
   • Steigt der geschätzte Wert der Immobilien, erhöht das den Anteilspreis.
   • Diese Gewinne realisieren Anlegerinnen entweder bei Anteilsverkauf oder wenn Fondsobjekte mit Gewinn veräußert werden.

Zusätzlich können Zinserträge aus kurzfristigen Liquiditätsanlagen und gelegentliche Gewinne aus Projektentwicklungen beitragen, spielen aber meist eine Nebenrolle.

Welche Rolle spielen Kredite?

Offene Immobilienfonds dürfen sich verschulden, allerdings in begrenztem Rahmen. In der EU gilt: die Fremdfinanzierung darf maximal 30 Prozent des Immobilienvermögens betragen. Sie dürfen aber zusätzlich 10 Prozent kurzfristige Kredite aufnehmen (Paragraph 254 in Verbindung mit Paragraph 199 KAGB).

Kredite können die Rendite steigern, weil sich mit zusätzlichem Fremdkapital größere Projekte finanzieren lassen. Gleichzeitig erhöhen sie das Risiko: Steigen die Zinsen oder sinken die Mieteinnahmen, wird die Kreditlast schwerer zu tragen.

Laut einer Auswertung von Scope liegt die Fremdkapitalquote bei rund >18 Prozent bezogen auf das Nettovermögen von 26 untersuchten offenen Immobilienfonds.

Liquiditätsreserve: der Puffer für Rückgaben

Eine Besonderheit offener Immobilienfonds ist die Liquiditätsreserve. Ein Teil des Fondsvermögens liegt nicht in Immobilien, sondern in kurzfristigen Tages- und Termingeldern. Dieser Puffer soll sicherstellen, dass Anleger ihre Anteile zurückgeben können, ohne dass sofort Immobilien verkauft werden müssen.

Allerdings hat sich in der Vergangenheit gezeigt, dass diese Reserve in Krisenzeiten schnell aufgebraucht sein kann (ein Grund, warum Fonds in der Finanzkrise geschlossen wurden).

In Zeiten niedriger Zinsen kann die Liquiditätsreserve auch die Gesamtrendite drücken. In einem Umfeld höherer Zinsen kann die Kapitalgesellschaft ihre Liquiditätsreserve ertragreicher anlegen. Damit trägt auch die Liquidität zur Risikoeinschätzung von offenen Immobilienfonds bei.

Scope hat ausgerechnet, dass die Liquiditätsquote Ende April 2025 bei >14,3 Prozent lag, bezogen auf das Nettovermögen von 26 untersuchten offenen Immobilienfonds.

Bewertung der Immobilien

Das Anlegerinnen mit ihren Anteilen auch an der Wertentwicklung teilhaben, ist gesetzlich vorgeschrieben, dass alle drei Monate durch unabhängige Gutachter bewertet werden müssen (>Paragraph 251 KAGB). Dieser Bewertungsrhythmus spielt bei der Wahrnehmung des Anlagerisikos eine wichtige Rolle und wird weiter unten noch einmal thematisiert.

Kauf und Verkauf von offenen Immobilienfonds

1. Kauf von Anteilen

Bank oder Direktbank: Du kannst Anteile wie bei klassischen Fonds über Deine Hausbank, eine Direktbank oder einen Online-Broker von der Fondsgesellschaft erwerben. Der Preis für einen Fondsanteil wird einmal täglich über die Kapitalverwaltungsgesellschaft festgelegt; im Gegensatz zu Aktien oder ETFs, die sekündlich gehandelt werden. Grundlage ist der Nettoinventarwert (NAV), also der Gesamtwert der Immobilien und liquiden Mittel, geteilt durch die Zahl der ausgegebenen Anteile. Viele offene Immobilienfonds verlangen beim Kauf einen Aufschlag von bis zu 5 Prozent. Bei Online-Brokern gibt es aber oft Rabatte oder Aktionen.

Börse: Daneben gibt es die Möglichkeit, offene Immobilienfonds direkt an der Börse von anderen Marktteilnehmern zu kaufen. Dort werden sie häufig mit einem Abschlag verkauft. Laut einem >Gutachten im Auftrag von Finanzwende lagen die Abschläge der größten Fonds 2023 zwischen 12 und 20 Prozent bezogen auf den Ausgabepreis der Fondsgesellschaft.

2. Halte- und Kündigungsfristen (seit 2013)

Früher konnten Anlegerinnen Anteile jederzeit kaufen und verkaufen. Das hat in der Finanzkrise 2008 zu massiven Problemen geführt. Deshalb gelten heute strengere Regeln:

• Mindesthaltedauer: 24 Monate
• Kündigungsfrist: 12 Monate

Das bedeutet:

• Du musst Anteile mindestens zwei Jahre im Depot halten.
• Wenn Du verkaufen willst, musst Du dies ein Jahr vorher ankündigen.

Erst nach Ablauf dieser Fristen kannst Du Dein Geld zurückbekommen. Das macht offene Immobilienfonds deutlich unflexibler als ETFs oder andere Fonds.

3. Verkauf von Anteilen

Rückgabe an die Fondsgesellschaft: Nach Ablauf der Mindesthalte- und Kündigungsfrist kannst Du Deine Anteile zum jeweils ermittelten Rücknahmepreis zurückgeben.

Handel über die Börse: Alternativ kannst Du Fondsanteile jederzeit über die Börse verkaufen. Dort richtet sich der Preis nach Angebot und Nachfrage. Da offene Immobilienfonds an der Börse häufig mit Abschlägen gehandelt werden, kann der Verkaufspreis unter dem offiziellen Rücknahmepreis liegen.

4. Liquiditätsreserve als Puffer

Damit Fonds überhaupt Rückgaben bedienen können, halten sie eine Liquiditätsreserve in Form von Tages- und Termingeldern. Reicht diese nicht aus, muss der Fonds Immobilien verkaufen. Das dauert oft lange. In dieser Zeit kann die Rücknahme ausgesetzt werden. Anleger bekommen dann ihr Geld erst, wenn wieder ausreichend Liquidität vorhanden ist.

Steuerliche Handhabung von offenen Immobilienfonds

1. Grundlagen: Investmentsteuerreformgesetz (InvStRefG) seit 2018

Seit 2018 gilt in Deutschland ein neues Besteuerungssystem für Investmentfonds.
Die Kernelemente:

• Fonds selbst zahlen auf Fondsebene Steuern auf bestimmte inländische Erträge.
• Anlegerinnen zahlen auf Anlegerebene Abgeltungsteuer auf Ausschüttungen und Gewinne.
• Um Doppelbesteuerung zu vermeiden, gibt es die sogenannte Teilfreistellung.

2. Besteuerung auf Fondsebene

Ein offener Immobilienfonds zahlt in Deutschland Körperschaftsteuer auf inländische Mieteinnahmen und Gewinne aus Immobilienverkäufen.

• Steuersatz: 15 Prozent.
• Ausländische Erträge aus Immobilien werden dagegen in den jeweiligen Ländern besteuert.

Beispiel:

• Hat der Fonds ein Bürohaus in Frankfurt, zahlt er hierzulande Steuern auf die Mieteinnahmen.
• Hat er ein Hotel in Paris, wird dieses in Frankreich besteuert.

3. Besteuerung auf Anlegerebene

Als Anlegerin musst Du die folgenden Einkünfte versteuern:

• Ausschüttungen (zum Beispiel Mieterträge, Zinsen, Dividenden, soweit sie an Dich fließen)
• Vorabpauschale (eine fiktive Mindestbesteuerung auf nicht ausgeschüttete Erträge; wird nur erhoben, wenn der Fonds im Vorjahr positiv war und Dein Anteil im Wert gestiegen ist; weiterführende Informationen findest Du >hier)
• Veräußerungsgewinne (wenn Du Deine Fondsanteile mit Gewinn verkaufst)

Auf diese Erträge fällt die Abgeltungsteuer von 25 Prozent an, zuzüglich Soli und gegebenenfalls Kirchensteuer.

4. Teilfreistellung: steuerlicher Vorteil

Weil Immobilienfonds bereits auf Fondsebene besteuert werden, sollen Anlegerinnen entlastet werden. Das geschieht durch die Teilfreistellung:

• Offene Immobilienfonds: 60 Prozent der Erträge sind steuerfrei.
• Spezialisierte Immobilienfonds mit hohem Auslandsanteil: bis zu 80 Prozent steuerfrei.

Das heißt: Du zahlst nur auf 40 Prozent der Erträge Abgeltungsteuer (beziehungsweise 20 Prozent bei hohem Auslandsanteil).

5. Steuerliche Behandlung in der Praxis

• Freistellungsauftrag / Sparer-Pauschbetrag: Auch hier gilt der allgemeine Freibetrag von 1.000 Euro (2.000 Euro bei Verheirateten).
• Ausländische Quellensteuer: Wenn der Fonds Immobilien im Ausland hält, können dort Steuern anfallen. Diese werden in der Regel auf die deutsche Steuer angerechnet oder mindern die Ausschüttung.
• Verluste: Verluste beim Verkauf von Fondsanteilen können nur mit Gewinnen aus Kapitalvermögen verrechnet werden.

Warum offene Immobilienfonds als risikolos oder risikoarm gelten

Im Bewusstsein vieler Anlegerinnen werden offene Immobilienfonds als risikolose oder risikoarme Anlagemöglichkeit abgespeichert. Das lässt sich auch in den entsprechenden Basisinformationsblättern nachlesen, welche diese Fonds meist in die Risikoklasse 1 oder 2 einordnen. In den Verkaufsgesprächen und anhand vergangener Ertragsentwicklungen verfestigt sich dieser Eindruck. Aber woran liegt das genau?

1. Immobilien als Sachwert

• Immobilien gelten traditionell als sichere Anlage, weil sie „anfassbar“ sind.
• Anders als bei Aktien oder Anleihen steckt hinter einem Fondsanteil ein reales Gebäude (Büro, Hotel, Einkaufszentrum oder Wohnanlage).
• Das vermittelt Anlegerinnen ein Gefühl von Stabilität und Werthaltigkeit.

2. Langfristige Mietverträge

• Die Fonds investieren überwiegend in Objekte mit langfristigen Mietverträgen.
• Regelmäßige Mietzahlungen sorgen für stabile Einnahmen, unabhängig von kurzfristigen Börsenschwankungen.
• Für Anlegerinnen wirkt das wie ein stetiger Einkommensstrom; ähnlich einer Anleihe.

3. Geringe Kursschwankungen

• Der Anteilspreis wird einmal täglich anhand von vierteljährlichen Gutachterbewertungen berechnet und nicht sekündlich an der Börse.
• Dadurch wirken die Fonds deutlich weniger volatil als Aktien oder ETFs.
• Viele Anlegerinnen sehen deshalb in ihnen eine „ruhige“ Anlage ohne starke Ausschläge.

4. Gesetzliche Regulierung und Aufsicht

• Offene Immobilienfonds sind in Deutschland streng reguliert (KAGB, BaFin-Aufsicht).
• Es gibt Vorschriften zu Streuung, Fremdkapitalquote (maximal 30 Prozent) und Liquiditätsreserven.
• Das schafft Vertrauen, dass Fondsmanager nicht spekulativ agieren.

5. Historische Renditen

• In den Jahren vor der Finanzkrise erwirtschafteten viele Fonds stabile Renditen von 3–5 Prozent pro Jahr weitgehend unabhängig von Aktienmarktkrisen.
• Die jüngste Historie hat das Image als risikoarmes Investment gefestigt.

Aber das Gefühl von Sicherheit ist trügerisch…

Offene Immobilienfonds in der Finanzkrise 2008

Die Finanzkrise 2008 hat eindrücklich gezeigt, dass offene Immobilienfonds nur vermeintlich risikoarm sind. Mittlerweile scheint dies aber in Vergessenheit geraten zu sein. Also erinnern wir uns kurz daran.

Der Auslöser

Mit der Finanzkrise ab Herbst 2008 kam es weltweit zu einer massiven Vertrauenskrise in Banken und Kapitalmärkte. Ihren Ausgangspunkt nahm sie im Immobiliensektor und stürzte nacheinander die Finanzmärkte und die Realwirtschaft in eine Krise.

Anlegerinnen suchten Sicherheit und sahen diese nicht mehr in Immobilien gegeben, die massive Abwertungen erfuhren. Also versuchten sie auch aus den offenen Immobilienfonds große Menge Anlagegelder abzuziehen.

Das Problem: Immobilien lassen sich nicht innerhalb von Tagen oder Wochen verkaufen. Fonds hatten zwar Liquiditätsreserven (Tages- und Termingelder), diese waren aber schnell aufgebraucht.

Die Folge: Rücknahmestopps

Um einen Notverkauf von Immobilien zu verhindern, froren viele Fondsgesellschaften die Rücknahme von Anteilen ein. Anlegerinnen konnten ihre Anteile plötzlich nicht mehr zurückgeben. Ihr Kapital war auf unbestimmte Zeit blockiert.

• Ende 2008 waren 18 von 44 offenen Immobilienfonds in Deutschland geschlossen.
• Teilweise blieben Fonds mehrere Jahre zu.
• Manche Fonds konnten sich nicht erholen und wurden schließlich abgewickelt (liquidiert).

Dauer der Schließungen

• Einige Fonds öffneten nach wenigen Monaten wieder, sobald sich die Lage beruhigt hatte.
• Andere Fonds blieben bis zu 7 Jahre geschlossen und wurden am Ende liquidiert.
• Anlegerinnen erhielten dann nach und nach Auszahlungen, sobald Immobilien verkauft wurden. Oft mussten sie dann deutliche Verluste gegenüber dem ursprünglichen Rücknahmepreis hinnehmen.

Politische und regulatorische Reaktion

Die Krise offenbarte, dass das alte System (jederzeitige Rückgabe ohne Haltefristen) nicht tragfähig war. Der Gesetzgeber reagierte:

• Seit 2013 gilt eine Mindesthaltedauer von 24 Monaten und eine Kündigungsfrist von 12 Monaten.
• Damit sollen abrupte Liquiditätsabflüsse („Runs“) verhindert und die Stabilität der Fonds erhöht werden.

Lektion aus 2008

• Offene Immobilienfonds sind nicht so liquide, wie viele Anlegerinnen dachten.
• In Krisenzeiten kann Dein Geld jahrelang blockiert sein.
• Der vermeintliche Vorteil „stabile Rendite, geringe Schwankungen“ kann sich ins Gegenteil verkehren, wenn plötzlich die Rücknahme eingefroren wird.

Warum offene Immobilienfonds alles andere als risikoarm sind

Die Finanzkrise 2008 wie auch die Zinswende 2022 haben nicht gezeigt (wie häufig dargestellt), dass offene Immobilienfonds zu bestimmten Zeitpunkten risikoreicher sind als sonst. Vielmehr haben sie gezeigt, dass diese Fonds immer schon risikoreicher waren als dargestellt und sie auch in Zukunft nicht als risikoarm gelten sollten. Das Risiko hat sich 2008 und 2022 erst materialisiert, aber es war schon immer da und das hat mehrere Gründe.

Gutachterinnen und Gutachten der Immobilien: Bei den Gutachten, die die Fondsgesellschaft in Auftrag gibt, handelt es sich um Schätzungen. Den realen Wert der Immobilien erfahren wir erst, wenn diese tatsächlich verkauft werden. Zusätzlich können bei der Bestellung von Gutachterinnen und Gutachtern Interessenkonflikte entstehen. Darauf weist auch >Finanzwende hin. Gutachterinnen werden direkt von der Fondsgesellschaft beauftragt und sind natürlich daran interessiert, auch in Zukunft weitere Aufträge zu bekommen.

Unsichtbare Wertschwankungen: Ganz egal, ob in einem offenen Immobilienfonds Wohn- oder Gewerbeimmobilien enthalten sind, auch diese Anlageklasse schwankt im Wert. Zu verschiedenen Zeiten können dies auch Aktien ähnliche Schwankungshöhen sein. Im Wertverlauf vieler Immobilienfonds lassen sich solche Schwankungen allerdings nicht feststellen.

Hier ein Beispiel (von vielen): In der Entwicklung eines der bekanntesten Produkte in diesem Bereich, dem >Deka-ImmobilieEuropa könnte man den Eindruck bekommen, dass Immobilien so gut wie gar nicht schwanken und stetig an Wert gewinnen. Selbst wenn wir bedenken, dass die gezeigte Wertentwicklung sich auf die Anteilswerte bezieht (zusammengesetzt aus Immobilienwert und Einnahmen aus Immobilien), irritiert es doch ein wenig, dass größere Ausschläge noch oben oder unten fehlen.

Seit 2010 erleben wir einen Boom im Immobilienmarkt. Aber weder diesen noch die Zinswende mit durchschnittlich sinkenden Immobilienwerten können wir an der Entwicklung des genannten Fonds ablesen. Liegt das am Können des Managementteams oder sind die Schätzungen zu den Immobilienwerten überdenkenswert? Vielleicht liegt es aber auch daran, dass die Bewertungen nur viermal im Jahr durchgeführt werden und große Ausschläge dazwischen nicht in den Schätzungen berücksichtigt wurden?

Zinsänderungen: Bei einer Liquiditätsquote von ungefähr 14 Prozent ist es sinnvoll auch dieses Kapital anzulegen. In Zeiten niedriger Zinsen sind die Möglichkeiten beschränkt, um hier einen positiven Ertrag zu erwirtschaften. Das kann sich negativ auf die Gesamtrendite der Fondsanteile auswirken. Daher sollten wir das Zinsänderungsrisiko nicht vernachlässigen.

Liquidität: Die Liquiditätsreserve soll gewährleisten, dass Anlegerinnen mit Ablauf der Rückgabefrist jederzeit ausgezahlt werden können. Eine ähnliche Krise wie 2008 lässt sich für die Zukunft aber nicht ausschließen. Sollte es dann, trotz Halte- und Rückgabefristen, zu Liquiditätsengpässen kommen, kann es erneut passieren, dass Anlegerinnen lange auf ihr Geld warten müssen.

Flexibilität: Durch die Rückgabefrist von 12 Monaten ist ein offener Immobilienfonds weniger liquide als beispielsweise ein ETF. Hinzu kommt, dass der Wert des zurückgegebenen Anteils erst am Ende der 12 Monate feststeht und nicht zum Zeitpunkt der Rückgabeerklärung.

Fremdfinanzierung: Sobald Kredite innerhalb des Fonds aufgenommen werden, kommt das Fremdfinanzierungsrisiko hinzu. Zinsanstiege und Wertrückgänge von Immobilien können sich hier negativ auswirken.

Börsenwert: Sollte ich aus irgendwelchen Gründen darauf angewiesen sein, schnell an Liquidität zu kommen, kann ich Anteile an offenen Immobilienfonds an der Börse verkaufen. In der Regel werde ich hier deutliche Abschläge in Kauf nehmen müssen. Auch die Börsenteilnehmerinnen sind sich der Risiken bewusst.

Resümee

Das Risiko von offenen Immobilienfonds wird häufig falsch eingeschätzt, hat sich aber in der Vergangenheit mehrmals gezeigt. Es ist fraglich, ob sie als risikoarmer Baustein im Portfolio tatsächlich eine Daseinsberechtigung haben.

Wer sich für den Kauf eines solchen Fonds entscheidet, sollte sich das gut überlegen und sich vorher umfassend informieren. Es kann zudem möglicherweise sinnvoller sein, den Fonds über die Börse zu kaufen und nicht direkt von der Fondsgesellschaft.

Noch besser ist natürlich, sich vor der Entscheidung von einer unabhängigen Expertin beraten zu lassen.

Disclaimer & Transparenz: Dieser Beitrag dient ausschließlich informativen Zwecken. Es handelt sich nicht um Anlageberatung. Die Autorin hält selbst keinerlei Anteile an den besprochenen Produkten.