Tilgungs-Paradoxon: Wie der Niedrigzins Baufinanzierungen ins Wanken bringt

Das Tilgungs-Paradoxon bezieht sich auf Annuitätendarlehen – der häufigsten Form der Baufinanzierung. Es zeigt, dass es in Niedrigzinsphasen sinnvoll ist hohe Tilgungsraten zu wählen. Intuitiv mutet das merkwürdig an. Warum soll ich ein Darlehen, das mich fast nichts kostet, mit höheren Tilgungsraten versehen als in Hochzinsphasen?

Die Antwort findet sich in der Beschaffenheit von Annuitätendarlehen. Zu Beginn vereinbarst du dabei mit deiner Bank eine fixe Rate, welche sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammensetzt. Mit jeder Rate, die du an die Bank überweist, verringert sich deine Restschuld und damit die Zinsbelastung. Der Tilgungsanteil wächst.

 

Ein Beispiel

Max vereinbart mit seiner Bank einen Kredit über 300.000 Euro. Der Zinssatz ist mit 2 Prozent festgeschrieben und der anfängliche Tilgungssatz beträgt 1 Prozent. Daraus ergibt sich eine Kreditrate über 750 Euro pro Monat. 500 Euro entfallen auf die Zinslast und 250 Euro dienen der Tilgung des Darlehens.

 

Die Situation nach einem Jahr:

Nach einem Jahr beträgt die Restschuld 296.972,35 Euro. Auf den Zinsanteil entfallen jetzt 494,95 Euro pro Monat. Das sind 5,05 Euro weniger als zu Beginn. Die 5 Euro Zinsersparnis fließen zusätzlich in die Tilgung. Die Kreditrate setzt sich wie folgt zusammen:

  • 494,95 Euro Zinsanteil
  • 255,05 Euro Tilgungsanteil

Im Zeitverlauf tilgst du dein Darlehen immer schneller.

 

Das Tilgungs-Paradoxon

Die Rechnung verdeutlicht:

Der steigende Tilgungsanteil speist sich aus der Zinsersparnis.

Die Zinsersparnis ist umso höher, je höher der festgeschriebene Zins ist. Das bedeutet:

In Hochzinsphasen ist die Zinsersparnis größer als in Niedrigzinsphasen. Damit wächst in der aktuellen Niedrigzinsphase der Tilgungsanteil langsamer als noch vor einiger Zeit.

Die Auswirkung auf die Darlehenslaufzeiten ist enorm. Bei einem Zinssatz von 2 Prozent und 1 Prozent Tilgung dauert die Rückzahlung 55 Jahre. Bei einem Zinssatz von 6 Prozent wären es nur 32 Jahre. (nachrechnen kannst du hier – die Darlehenshöhe spielt bei der Rechnung keine Rolle.)

Um dem Effekt entgegenzuwirken, kannst du den Tilgungssatz von Anfang an höher ansetzen. Verzichtest du darauf, läufst du Gefahr, dein Darlehen mit in die Rente zu schleppen. Ein Problem, dass nicht nur auf dem Papier existiert, wie ein Artikel der Welt verdeutlicht:

Viele Rentner stottern noch ihre Hypothek ab

 

Fazit

Das Tilgungs-Paradoxon zeigt, wie wichtig es ist, Finanzierungen nicht „auf Kante zu nähen“. Verpasst du es, dein Darlehen an die Niedrigzinsphase anzupassen, läufst du Gefahr

  • als Rentner noch Schulden zu haben

und

  • bei einem Zinsanstieg die Raten nicht mehr bedienen zu können.

Mit Tilgungsraten von 2 Prozent und mehr – gepaart mit regelmäßigen Sondertilgungen – kannst du beiden Risiken effektiv vorbeugen und vor allem ruhig schlafen.

Dein Finanzkoch
Christoph Geiler

Bildquelle: © WoGi– fotolia

 

Portrait vom Autor dieses Artikels
Über Christoph Geiler

Als Finanzberater bin ich auf die Themen Finanzplanung, Geldanlage und Altersvorsorge spezialisiert. Als Finanzkoch bin ich konzeptionell tätig und erstelle Inhalte. In meiner Freizeit schwinge ich gern den Kochlöffel, treibe Sport und spiele mit meinem Sohn.