Reich durch Hauskauf? Die Entwicklung der Immobilienpreise

Immobilien galten in Deutschland lange als Inbegriff der Stabilität. Als Kapitalanlage sollen sie die Altersvorsorge sichern. Häuser und Wohnungen lassen sich anfassen; da sehe ich, was ich habe. Das Risiko durch Preisschwankungen oder Fremdfinanzierung wird häufig ausgeblendet.

Für diesen Beitrag stand für mich also zunächst die Frage, was Immobilien als Geldanlage wirklich taugen, wobei ich das Thema Vermietung für diesen Artikel ausgeblendet habe. Im Zuge meiner Recherche kam jedoch eine zweite Frage hinzu, die damit zusammen hängt: Warum können sich heute weniger Menschen eine Immobilie leisten?

Um diese Frage zu beantworten, werfen wir einen ausführlichen Blick auf die historische Entwicklung des deutschen Immobilienmarkts unter Berücksichtigung von Immobilienpreisen, Einkommen, Bauzinsen und Inflation.

Nachkriegszeit bis Wirtschaftswunder 1945 bis 1970: Wiederaufbau und Wohnraumschaffung

Nach dem Zweiten Weltkrieg herrschte in Deutschland akuter Wohnungsmangel. Rund ein Fünftel des Wohnraums war zerstört, Millionen Menschen waren obdachlos oder lebten in behelfsmäßigen Unterkünften. In den Großstädten waren viele Quartiere zerbombt, auf dem Land fehlte es an Material und Arbeitskräften. Der Wohnungsbau wurde zur nationalen Aufgabe: Der Staat initiierte große Programme wie das Erste Wohnungsbaugesetz von 1950, das mit steuerlichen Anreizen und Krediten Investitionen in den Wohnungsbau ermöglichte. Besonders der soziale Wohnungsbau erhielt Priorität.

Zwischen 1950 und 1970 entstanden Millionen neuer Wohnungen, oft in Form von Genossenschaftsbauten oder durch staatlich geförderte Wohnungsunternehmen. Ziel war es, schnell und effizient menschenwürdigen Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung zu schaffen. Eigentum spielte in dieser Phase eine untergeordnete Rolle, wichtiger war die Versorgung mit Wohnraum an sich.

Allerdings brachte die schnelle Bauweise auch Nachteile mit sich: Um Zeit und Kosten zu sparen, wurden einfache Materialien verwendet und standardisierte Baupläne umgesetzt. Das führte häufig zu Baumängeln wie schlechter Wärmedämmung, Feuchtigkeitsschäden oder mangelhafter Schalldämmung. Viele dieser Gebäude weisen heute einen erheblichen Sanierungsstau auf, was ihre wirtschaftliche Nutzbarkeit einschränkt. Langfristig war der rasche Wiederaufbau zwar notwendig, aber nicht in allen Fällen nachhaltig.

Immobilienpreise: Die Nachfrage war hoch, doch der Markt war durch staatliche Eingriffe reguliert. Preise stiegen moderat.

Baukredite: Zinsen lagen bei 6 bis 8 Prozent, was aus heutiger Sicht hoch erscheint. Real war die Belastung jedoch geringer, da Einkommen rasant stiegen.

Einkommen und Inflation: Die Reallöhne wuchsen mit dem Wirtschaftswunder stark. Die Inflationsrate lag bei 1 bis 3 Prozent, sodass sich viele Menschen erstmals ein Eigenheim leisten konnten. Eigentumserwerb wurde zum Symbol für Aufstieg und Sicherheit.

Fazit: Der Wohnungsbau war ein politisches Projekt. Der Eigentumserwerb stand für Stabilität, gesellschaftliche Teilhabe und Sicherheit.

1970er bis 1980er: Ölkrisen, Inflation und steigende Zinsen

Die 1970er-Jahre brachten wirtschaftliche Unsicherheiten. Die beiden Ölkrisen 1973 und 1979 führten zu erheblichen Energiepreisschocks, die in vielen westlichen Industrienationen tiefe Rezessionen auslösten. In Deutschland kam es zu einer sogenannten Stagflation, also einer Kombination aus stagnierendem Wachstum und hoher Inflation, die zeitweise über 7 Prozent lag.

Die Unsicherheit spiegelte sich in einem allgemeinen Vertrauensverlust in Papiergeld und staatliche Steuerung wider. In der Folge suchten viele Menschen nach werthaltigen Sachanlagen. Immobilien galten zunehmend als sicherer Hafen, um das eigene Vermögen gegen die Geldentwertung zu schützen. Gleichzeitig begannen die Baukosten aufgrund höherer Energie- und Materialpreise zu steigen, was sich auf die Entwicklung der Immobilienpreise auswirkte.

Ab Ende der 70er Jahre kam es zu einer zunehmenden Entkopplung von Immobilienwerten und Einkommen. Damit ist gemeint, dass sich die Immobilienpreise deutlich schneller entwickelten als die Löhne und Gehälter der breiten Bevölkerung. Während in den Jahrzehnten zuvor ein durchschnittliches Haushaltseinkommen oft ausreichte, um mit vertretbarem Kreditrisiko Wohneigentum zu finanzieren, wurde dies nun zunehmend schwieriger.

Die obere Grafik zeigt die inflationsbereinigten Bruttostundenlöhne zwischen 1970 und 2021. Ab Mitte der 70er Jahre sank die Rate der Reallohnsteigerung, Anfang der 80er Jahre sind sie teils negativ und steigen erst in der zweiten Hälfte wieder deutlich an. Gleichzeitig sehen wir in der unten stehenden Grafik wie in Deutschland im selben Zeitraum die realen Preise für Immobilien deutlich ansteigen:

Immobilien entwickelten sich verstärkt zu Investitionsobjekten für Kapitalanleger, was die Preisdynamik weiter antrieb. Das führte dazu, dass Wohneigentum nicht mehr primär als Mittel zur Altersvorsorge oder zur Selbstnutzung gesehen wurde, sondern als spekulative Anlageform. Die Folge war eine strukturelle Verschiebung im Wohnungsmarkt: Immer weniger Menschen konnten sich Eigentum leisten, weil die Schere zwischen Kaufpreisen und real verfügbarem Einkommen immer weiter auseinander ging.

Immobilienpreise: Die Preise stiegen, insbesondere in wachstumsstarken Regionen. In Zeiten hoher Inflation galten Immobilien als Schutz gegen Geldentwertung.

Baukredite: Die Bauzinsen kletterten auf 9 bis 10 Prozent. Eine Immobilienfinanzierung wurde deutlich teurer.

Einkommen und Inflation: Löhne stiegen, konnten aber mit der Teuerung oft nicht Schritt halten. Die reale Leistbarkeit von Wohneigentum sank.

Fazit: Die Immobilie wurde zur Geldwertschutzanlage. Gleichzeitig entfernte sich der Erwerb von Eigentum für Durchschnittsverdiener langsam aus dem Bereich des Möglichen.

Die 1990er: Wiedervereinigung und Ost-Bauboom

Nach 1990 erlebte Ostdeutschland einen Bau- und Sanierungsboom. Der Staat förderte Investitionen in Wohnraum massiv, unter anderem durch steuerliche Anreize wie die Sonderabschreibungen nach Paragraph 10e Einkommenssteuergesetz und das „Fördergebietsgesetz“. Private Investoren und Bauunternehmen reagierten mit großer Bautätigkeit, vor allem in innerstädtischen Lagen. Altbauten wurden saniert, Neubauten entstanden in hoher Geschwindigkeit.

Doch diese staatlich induzierte Dynamik hatte auch Schattenseiten: In vielen Fällen wurde am Bedarf vorbei gebaut; es entstanden Eigentumswohnungen und Mietobjekte in Regionen mit schrumpfender Bevölkerung. Die Folge waren Leerstände und Preisverfall ab Mitte der 1990er-Jahre. Zudem kam es durch den Investitionsdruck teilweise zu Bauqualitätsmängeln, etwa durch hastig umgesetzte Sanierungen oder minderwertige Baumaterialien. Einige dieser Objekte verursachen bis heute hohe Instandhaltungskosten.

An der unteren Grafik lässt sich für ganz Deutschland ein Rückgang der realen Immobilienpreise ablesen, der sich bis in die 2000er Jahre hinein zog.

Immobilienpreise: In Ostdeutschland stiegen die Preise zunächst. In Westdeutschland blieb der Markt ruhiger. Ab Mitte der 90er Jahre sanken die Preise im Osten wieder.

Baukredite: Zinsen lagen bei 6 bis 8 Prozent, gingen aber bis zum Ende des Jahrzehnts leicht zurück.

Einkommen und Inflation: Die Inflation blieb niedrig. Die Einkommen stagnierten jedoch in vielen Branchen. Dadurch stieg die relative Belastung durch Immobilienkredite.

Fazit: Immobilien galten in dieser Phase als steuerlich attraktive Geldanlage. Der Eigentumserwerb als Lebensziel trat etwas in den Hintergrund. Die zunehmenden Bautätigkeiten in Ostdeutschland gingen zudem am Bedarf vorbei. Dies erklärt auch, warum trotz sinkender Bauzinsen die Immobilienpreise sanken.

2000 bis 2010: Stagnation und günstiges Eigentum

Das erste Jahrzehnt des 21. Jahrhunderts war von Zurückhaltung geprägt. Nach den Übertreibungen der 90er beruhigte sich der Markt. Die Immobilienpreise entwickelten sich regional sehr unterschiedlich, doch insgesamt war eine Phase der Preisstagnation oder sogar des leichten Rückgangs zu beobachten. Gleichzeitig sanken die Bauzinsen kontinuierlich, was auf mehrere Faktoren zurückzuführen ist: Einerseits wirkte die Einführung des Euro stabilisierend, wodurch die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) zunehmend Einfluss gewann. Andererseits war die Inflation niedrig und die Weltwirtschaft erholte sich langsam von der Dotcom-Krise.

Die EZB senkte im Laufe des Jahrzehnts mehrfach die Leitzinsen, um Investitionen anzuregen und eine Deflation zu verhindern. Dies hatte direkte Auswirkungen auf die Hypothekenzinsen, die in Deutschland auf unter 5 Prozent fielen. Trotz dieser günstigen Finanzierungsmöglichkeiten blieb die Nachfrage verhalten. Der Immobilienmarkt galt in dieser Zeit nicht als besonders renditeträchtig. Viele Anleger konzentrierten sich stattdessen auf den Aktienmarkt oder internationale Investments. Erst gegen Ende des Jahrzehnts, im Zuge der globalen Finanzkrise, wandelte sich dieses Bild: Die Unsicherheit auf den Kapitalmärkten führte zu einem ersten, vorsichtigen Umdenken in Richtung Immobilien.

An der folgenden Grafik lässt sich der Abwärtstrend bei Bauzinsen ab Mitte der 90er Jahre nachverfolgen. Bis zum Beginn der 2020er Jahre fielen die Zinsen im Schnitt auf unter 1 Prozent.

Immobilienpreise: Preise stagnierten oder sanken, besonders in strukturschwachen Regionen. In vielen Großstädten waren Immobilien für Normalverdiener noch erschwinglich.

Baukredite: Die Zinsen fielen auf unter 5 Prozent, was Eigentum deutlich attraktiver machte.

Einkommen und Inflation: Die Reallöhne stagnierten. Die Inflation war sehr gering (unter 2 Prozent).

Fazit: Es war die Zeit der Käufer. Wer damals investierte, profitierte später stark. Eigentum war günstig zu finanzieren, doch das Bewusstsein für diese Chance war gering ausgeprägt.

2010 bis 2021: Boom durch billiges Geld

Die Finanzkrise 2008 veränderte alles. Die EZB senkte die Leitzinsen drastisch, um die Wirtschaft zu stützen und eine erneute Rezession zu verhindern. In der Folge sanken auch die Hypothekenzinsen in Deutschland auf historische Tiefststände. Baufinanzierungen waren nun teils zu unter 1 Prozent Zinsen möglich. Für viele Haushalte bedeutete das eine nie dagewesene Gelegenheit, Eigentum günstig zu finanzieren.

Zusätzlich kam es zu einem generellen Vertrauensverlust in Banken, Aktien und komplexe Finanzprodukte; Immobilien galten plötzlich wieder als sicherer Hafen. Auch institutionelle Investoren, die wegen der Nullzinspolitik nach renditestärkeren Anlagen suchten, entdeckten deutsche Wohnimmobilien für sich. Dies führte zu einem starken Kapitalzufluss in den Immobilienmarkt, der die Preise zusätzlich anheizte. Die Niedrigzinspolitik war damit der zentrale Motor für den folgenden Immobilienboom.

Die folgende Grafik zeigt die reale Preisentwicklung von Immobilien. Nach einer längeren Phasen der Stagnation schossen die Preise nach der Finanzkrise nach oben.

Immobilienpreise: Zwischen 2010 und 2021 stiegen die Preise in den Metropolen um 100 Prozent oder mehr. Selbst in ländlichen Regionen gab es starke Anstiege.

Baukredite: Zinsen fielen zeitweise unter 1 Prozent, was Immobilienkredite extrem attraktiv machte. Viele Haushalte nutzten das zur Eigentumsbildung.

Einkommen und Inflation: Die Einkommen stiegen nur leicht. Die Inflation blieb sehr niedrig, was die reale Last der Verschuldung sinken ließ.

Fazit: Der Immobilienmarkt wurde zum Fluchtpunkt für Kapital. Eigentumserwerb war für viele mit Eigenkapital möglich, für andere blieb er trotz niedriger Zinsen unerreichbar, da Eigenkapital fehlte.

Seit 2022: Zinswende und Realitätsschock

Die Pandemie, globale Lieferengpässe und der Ukraine-Krieg führten ab 2021 zu einem plötzlichen und massiven Anstieg der Energiepreise sowie zu starken Störungen in den internationalen Lieferketten. Diese Entwicklungen ließen die Inflation in der Eurozone rapide steigen; in Deutschland zeitweise auf über 10 Prozent. Parallel dazu stiegen die Baukosten stark an, da Materialien wie Holz, Stahl und Beton knapp und teuer wurden.

Die Europäische Zentralbank, die zuvor jahrelang eine expansive Geldpolitik verfolgt hatte, reagierte 2022 mit einer abrupten Zinserhöhung, um die Inflation einzudämmen. Innerhalb kurzer Zeit stieg der Leitzins von 0 auf über 4 Prozent. Diese Zinsschritte wurden im Rekordtempo vollzogen und führten dazu, dass sich die Finanzierungskosten für Immobilien in wenigen Monaten vervielfachten. Besonders betroffen waren Haushalte mit knappem Eigenkapital oder Finanzierungsbedarf im mittleren sechsstelligen Bereich. Die Kreditkonditionen verschlechterten sich deutlich, wodurch sich die Nachfrage nach Immobilien stark abkühlte und den Preissteigerungen vorerst ein Ende setzte.

Immobilienpreise: Nach über einem Jahrzehnt des Booms gaben die Preise erstmals wieder nach. Teils um 10 bis 20 Prozent, besonders bei energetisch schlechten Objekten.

Baukredite: Zinsen stiegen auf über 4 Prozent. Die monatlichen Belastungen bei Neukrediten verdoppelten sich gegenüber 2021.

Einkommen & Inflation: Die Löhne zogen zwar etwas an, konnten aber die Inflation (zeitweise über 8 Prozent) nicht kompensieren.

Fazit: Viele Haushalte können sich trotz Preisrückgang kein Eigentum mehr leisten. Die Leistbarkeit hat sich deutlich verschlechtert.

Lohnen sich Immobilien als Geldanlage?

Immobilien als Anlageklasse gewinnen gerade in unsicheren Zeiten beziehungsweise bei Turbulenzen an den Aktienmärkten an Attraktivität. Viele versprechen sich von ihnen neben laufenden Mieteinnahmen auch aktienähnliche Wertsteigerungen. Gerade die 2010er Jahre haben den Eindruck erweckt, dass sich durch die realen Preissteigerungen viel Gewinn machen lässt. Doch das ist nur die halbe Wahrheit.

Anhand von Grafiken, die die langfristige Entwicklung der realen Preise von Immobilien darstellen, lässt sich zeigen, dass dieses Anlageklasse eher wenig Rendite bringt. Die Preise von Wohnungen und Häusern stagnierte über lange Phasen und gingen teilweise zurück. Gerd Kommer errechnete in einem >Blogbeitrag von 2023 eine reale Preissteigerung für Wohnimmobilien in Deutschland von 1970 bis 2022 in Höhe von 0,3 Prozent pro Jahr. Das klingt wenig attraktiv, zumal Immobilien keine risikoarme Anlageklasse sind. Bei Aufnahme von Fremdkapital (zum Beispiel Darlehen) erhöht sich dieses Risiko zusätzlich. Das bringt uns zu einer weiteren Frage.

Warum können sich heute weniger Menschen Eigentum leisten?

In den letzten Jahren häufen sich die Stimmen derer, die angeben, dass es immer schwieriger wird, eine Immobilie zu kaufen. Aber wie kann das sein beziehungsweise: Ist das wirklich so?

Denn was dagegen spricht, haben wir zum einen gerade besprochen. Die Realpreise von Immobilien steigen auf lange Sicht nur minimal. Zum anderen haben wir gesehen, dass die Reallöhne gestiegen und die Bauzinsen gesunken sind.

Es gibt aber auch Argumente, die dafür sprechen, dass ein Kauf schwieriger geworden ist:

1. Hohe Einstiegshürden: Zusätzlich zu den Kaufpreisen fallen Kaufnebenkosten an und diese sind in den vergangenen Jahren gestiegen. Bis 1997 lagen zum Beispiel die Grunderwerbsteuersätze deutschlandweit bei >2 Prozent. Mittlerweile haben wir in einigen Bundesländern einen Satz von 6,5 Prozent erreicht.
2. Regionale Unterschiede: Je nach Region sind die Preise unterschiedlich stark gestiegen. Gerade in urbanen Regionen sind deutlichere Steigerungen zu verzeichnen.
3. Strengere Kreditvergaben: Banken fordern heute mehr Sicherheiten. Neben den Kaufnebenkosten müssen Kreditnehmer auch 10 bis 20 Prozent Eigenkapital einbringen.
4. Energieanforderungen: Sanierungspflichten und energetische Anforderungen verteuern besonders den Altbestand.

Aber was sagen die Zahlen? Die folgende Grafik zeigt, dass zwischen 1984 und 2018 die Wohneigentumsquote im Schnitt gestiegen ist. Sehen wir uns jedoch die Altersklassen an, können wir feststellen, dass die Eigentumsquote für die ab 45 Jahren deutlich gestiegen ist, während die Quote für die Jüngeren gesunken ist. Das bedeutet, es sind die Älteren, die sich Immobilien gekauft haben, während bei den Jüngeren gerade ab 2010 immer weniger eine Immobilie zulegten.

Auch zur Frage der Reallohnentwicklung zeigt sich ein altersmäßiger Unterschied. In der folgenden Grafik sehen wir wie die Entwicklung nach Alterskohorten auseinander geht. Die Reallöhne der ab 55-Jährigen stiegen mehr als jene der unter 55-Jährigen. Teilweise liegen die Reallöhne 2013 auf oder nur leicht über dem Niveau von 1999.

Es sind eher die jüngeren Generationen, für die es in den letzten Jahren schwieriger war, Eigentum zu kaufen. Ohne familiäre Unterstützung oder Erbschaft reichen auch höhere Einkommen zum Teil nicht mehr aus, um sich den Traum vom Haus zu verwirklichen.

Resümee

Es hat sich gezeigt, dass Immobilien auf lange Sicht nicht die aktienähnlichen Renditen bringen, die sich viele erhoffen und aufgrund der letzten 10 bis 15 Jahre erwarten. In einigen Phasen sind die Preise sogar real gesunken.

Trotz verhaltener Preissteigerungen ist es schwieriger geworden, eine Immobilie zu erwerben. Das liegt zum einen an höheren Finanzierungsanforderungen seitens der Banken und gestiegenen Kaufnebenkosten. Zum anderen habe wir gesehen, dass es auch eine Generationenfrage ist. Die Steigerungen der Reallöhne von jüngeren und älteren Generationen gehen stark auseinander. Es waren in den letzten Jahren vor allem Personen ab 45 Jahren, die sich ein Haus oder eine Wohnung kaufen konnten.

Wir sollten zudem nicht vergessen, dass der Immobilienmarkt nicht einheitlich ist. Die Preisentwicklungen in der ländlichen Region und in urbanen Gebieten können stark variieren. Bei Wohnraumknappheit können Immobilien in Ballungszentren in kurzer Zeit extreme Preissteigerungen erfahren.

Ob sich der Erwerb einer Immobilie für Dich lohnt, hängt von vielen Faktoren ab: Einkommen, Eigenkapital, Lebensziele, Lage, Sanierungsbedarf und Alternativen wie Kapitalmarktanlagen. Da hilft vor allem eine gute Finanzplanung.