Immobilien-Budget: Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Eine der entscheidenden Fragen vor dem Kauf einer Immobilie lautet ganz klar: Wie viel Haus oder Wohnung kann ich mir eigentlich leisten?

Denn durch den Kauf einer Immobilie möchte man sicherlich nicht plötzlich „auf alles“ verzichten müssen und sich schon gar nicht in finanzielle Schwierigkeiten begeben.

Die Frage nach dem maximalen Kaufpreis ist mitunter jedoch gar nicht so einfach zu beantworten: Denn dieser hängt von verschiedenen Kriterien ab und sollte individuell abgeklärt werden. Trotzdem können einige Faustregeln und Beispiele gute Anhaltspunkte dazu liefern, „wie viel Haus man sich leisten kann“.

• Welches Budget ist für den Immobilienkauf sinnvoll?
• Wie hoch sollte der Kredit maximal sein und welche monatliche Rate ist vertretbar?
• Und wie kann man dazu unabhängig beraten werden?

Dieser Artikel zeigt, welches Budget für den Immobilien-Kauf sinnvoll ist und wie man die richtigen Entscheidungen trifft. Mit einigen Tipps im Rahmen der Lebensplanung sowie zu Maßnahmen, durch welche man sich gewisse Spielräume schaffen kann.

Tabelle: Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Als Faustregel gilt: Die Monatsrate sollte maximal 35 % des Nettohaushaltseinkommens betragen. Anhand dieser maximalen Monatsrate haben wir die maximal empfohlenen Kaufpreise berechnet.

Einkommen Haushalt netto	35% davon (maximale Rate)	Maximaler Kaufpreis
2.000,00 Euro	700,00 Euro	137.000 Euro
3.000,00 Euro	1.050,00 Euro	205.000 Euro
4.000,00 Euro	1.400,00 Euro	274.000 Euro
5.000,00 Euro	1.750,00 Euro	342.000 Euro
7.500,00 Euro	2.625,00 Euro	513.000 Euro
10.000,00 Euro	3.500,00 Euro	684.000 Euro
15.000,00 Euro	5.250,00 Euro	1.036.000 Euro

Lesebeispiel: Wer ein Nettohaushaltseinkommen von 5.000 Euro zur Verfügung hat, sollte nach der Faustformel eine maximale monatliche Rate von 1.750 Euro in Anspruch nehmen. Bei einer 30-jährigen Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital entspricht das einem maximalen Kaufpreis (Immobilienpreis) von 342.000 Euro. Kaufnebenkosten kommen zu diesem Betrag noch hinzu.

So viel zur Theorie: Doch wie sieht das in Deutschland anhand von realen Zahlen aus?

Zahlen aus der Realität: Welche Kreditraten haben die Deutschen?

Werfen wir nun einen Blick auf die tatsächlichen Zahlen in Deutschland: Diese Daten sind hilfreich, um ein Gefühl für „übliche“ Darlehenssummen und monatliche Raten zu erhalten.

ImmoScout24 hat eine repräsentative Studie zu diesem Thema in Auftrag gegeben und die Zahlen dazu im Oktober 2023 veröffentlicht: Dort wurden Darlehenssumme, Zinsbindung, Kreditraten, Eigenkapital und weitere Faktoren untersucht.

Die gewählten Darlehenssummen für die Immobilienfinanzierung in Deutschland teilten sich dabei wie folgt auf:

• Weniger als 200.000 Euro: 38 % der Befragten.
• 200.000 bis 499.999 Euro: 49 % der Befragten.
• 500.000 Euro oder mehr: 9 % der Befragten.

Die monatlichen Raten für die Darlehenssummen teilte sich unter den Befragten wie folgt auf:

Monatliche Rate	Anteil der Befragten
weniger als 500 Euro	12 %
500 bis unter 750 Euro	20 %
750 bis unter 1.000 Euro	23 %
1.000 bis unter 1.250 Euro	18 %
1.250 bis unter 1.500 Euro	13 %
1.500 bis unter 2.000 Euro	7 %
2.000 Euro und mehr	4 %

Die Einbringung von Eigenkapital gestaltete sich bei den Befragten wie folgt:

Eigenkapital	Anteil der Befragten
Unter 50.000 Euro	50 %
50.000 bis unter 100.000 Euro	25 %
100.000 bis unter 200.000 Euro	14 %
200.000 Euro oder mehr	6 %

Rund 25 % der Befragten gaben bei der Studie sogar an, dass maximal 20.000 Euro oder gar kein Eigenkapital eingebracht worden ist.

Erstes Halbjahr 2024: 31 % als durchschnittliche monatliche Belastung

Auch für die prozentuale Belastung der Haushalte in Deutschland gibt es eine hilfreiche Datenbasis, welche vom Statista Research Department veröffentlicht worden ist.

Wir erinnern uns: Als Faustregel gilt, dass die Kreditrate maximal 35 % des Nettohaushaltseinkommens betragen sollte.

Die tatsächlichen Zahlen der Deutschen liegen im Durchschnitt tatsächlich recht nah an diesem Wert:

Im ersten Halbjahr des Jahres 2024 betrug die durchschnittliche monatliche Belastung rund 31 % bezogen auf das Nettohaushaltseinkommen.

Darin berücksichtigt sind Zins und Tilgung. Die Zahlen beziehen sich auf ein durchschnittlich teures Ein- oder Zweifamilienhaus in Deutschland mit 125 Quadratmetern. Ein Jahr zuvor lag dieser Wert rund 34 %.

Quelle: Statista Research Department, veröffentlichte Zahlen vom 15.10.2024

Eigenkapital als Hebel nutzen: Mehr Haus und geringere Rate

Wenn man sich ein bestimmtes monatliches Budget für die Immobilienfinanzierung gesetzt hat, sieht das Ergebnis der Frage „wie viel Haus kann ich mir leisten?“ vielleicht zunächst ernüchternd aus.

Mit einem höheren Eigenkapitalanteil lässt sich jedoch oft einiges erreichen.

Durch einen hohen Einsatz an Eigenkapital kann man sich im besten Fall sowohl eine teurere Immobilie leisten als auch die monatlichen Raten senken. Alternativ kann man natürlich auch im gleichen Preissegment eine Immobilie suchen und diese zu deutlich geringeren Raten finanzieren.

Klingt logisch: Aber welche Effekte ergänzen sich beim Einsatz von Eigenkapital genau?

• Eigenkapital ist für Banken ein Zeichen finanzieller Stabilität und reduziert das Risiko der Kreditvergabe. Wenn man mehr Eigenkapital einbringt, muss man entsprechend weniger vom Gesamtbetrag finanzieren. Das bedeutet, dass die Bank weniger Kapital zur Verfügung stellt und dadurch das Risiko für einen Zahlungsausfall niedriger wird.
• Das Eigenkapital hat direkten Einfluss auf die Kreditsumme, die man bei der Bank aufnehmen muss. Wenn beispielsweise 30 % des Kaufpreises als Eigenkapital gedeckt sind, reduziert sich der Finanzierungsbedarf entsprechend.
• Banken honorieren dieses geringere Risiko oft mit besseren Zinskonditionen. In der Praxis bedeutet das: Man kann durch mehr Eigenkapital entweder eine Immobilie in einer höheren Preisklasse anstreben oder eine niedrigere monatliche Rate erhalten.
• Die Tilgungsrate legt fest, wie viel von der Kreditsumme zurückgezahlt werden. Wer mehr Eigenkapital einbringt, kann eine höhere Tilgungsrate festlegen ohne dass die monatliche Rate steigt. Damit wird der Kredit schneller zurückgezahlt und Zinskosten werden gespart.
• Der sogenannte Beleihungsauslauf, der das Verhältnis von Kreditbetrag zum Immobilienwert beschreibt, sinkt durch mehr Eigenkapital. Das ist positiv, da ein niedrigerer Beleihungsauslauf weniger Risiko für die Bank bedeutet und zu besseren Konditionen führen kann. Ein niedriges Verhältnis zwischen Kreditbetrag und Immobilienwert gibt auch dem Immobilieneigentümer mehr Sicherheit.

… aber auch die persönliche Haushaltsrechnung kann einige Potenziale für die Immobilienfinanzierung hervorbringen!

Haushaltsrechnung: Tatsächliche Einnahmen und Ausgaben berücksichtigen

Die oben vorgestellten Faustregeln und Zahlen können immer nur als Anhaltspunkte dienen.

Wenn die tatsächlichen Ausgaben für Lebensmittel, Urlaube und andere Posten deutlich geringer ausfallen als beim Durchschnitt der Bevölkerung, wirkt sich das positiv auf den finanziellen Spielraum aus.

Wer beispielsweise ein Nettohaushaltseinkommen von 5.000 Euro hat und davon jeden Monat nur 3.000 Euro verbraucht, kann sich tendenziell eine deutlich höhere Kreditrate leisten als ein Haushalt, welcher monatlich ebenfalls 5.000 Euro zur Verfügung hat und davon jeden Monat 4.500 Euro verbraucht.

Das Nettohaushaltseinkommen ist also nicht alles!

Typische Ausgaben, welche man im Rahmen der Haushaltsrechnung berücksichtigen sollte:

• Wohnen und Nebenkosten: Miete oder Kreditrate, Nebenkosten (Strom, Wasser, Heizung), Versicherungen (Hausrat, Haftpflicht) und Instandhaltung.

• Lebensmittel und Haushaltsbedarf: Einkäufe für Nahrungsmittel, Getränke und Haushaltswaren wie Reinigungsmittel und Verbrauchsgüter.

• Mobilität und Verkehr: Kosten für öffentliche Verkehrsmittel, Auto (Kraftstoff, Wartung, Versicherung) und sonstige Transportmittel.

• Versicherungen und Vorsorge: Krankenversicherung, Rentenversicherung, Lebensversicherung, und private Vorsorge.

• Gesundheit, Pflege und Kleidung: Medizinische Zuzahlungen, Arztbesuche, Hygieneprodukte sowie Bekleidung und Schuhe.

• Freizeit, Kultur und Bildung: Freizeitaktivitäten, Medien (Streaming, Zeitungen), Sport, Weiterbildungen, und kulturelle Ausgaben wie Kino oder Konzerte.

• Kinder und Familie: Ausgaben für Kinderbetreuung, Schulbedarf, Freizeitaktivitäten für Kinder, und Taschengeld.

• Sonstige Ausgaben und Rücklagen: Rücklagen für unvorhergesehene Ausgaben, Geschenke, Spenden, Urlaubsreisen und Haushaltsanschaffungen.

Nicht nur das Nettohaushaltseinkommen spielt also in der Praxis eine Rolle: Auch die tatsächlichen Überschüsse jedes Monats können beim Immobilien-Budget neue Spielräume eröffnen.

… und das besonders dann, wenn die tatsächlichen Kosten deutlich geringer als beim Durchschnitt der Bevölkerung mit demselben Einkommen ausfallen.

Lebensplanung, Immobilienfinanzierung und mehr: Wir als Honorarberater unterstützen gerne

Klar ist: Der Kauf einer Immobilie ist für viele Menschen eine der größten finanziellen Entscheidungen im Leben. Damit zusammenhängend sollte jedoch auch die „Lebensplanung“ beziehungsweise die Finanzplanung der nächsten Jahre durchgesprochen werden.

Als Honorarberater können wir hierbei eine wertvolle Unterstützung bieten, da wir unabhängig agieren und keine Provisionen von Banken oder Versicherungen erhalten.

Durch diese Unabhängigkeit gewährleisten wir, dass die Beratung ausschließlich im Interesse des Kunden erfolgt und nicht durch Provisionen motiviert ist.

Als Honorarberater können wir Menschen auf einer tiefergehenden, persönlichen Ebene unterstützen, wenn es um den Immobilienkauf und die damit zusammenhängende Lebensplanung geht. Dabei spielen nicht nur finanzielle, sondern auch zahlreiche „weiche“ Faktoren eine Rolle, die oft langfristige Auswirkungen auf die Lebensqualität haben. So wird zunächst der Einfluss eines Immobilienkaufs auf die Zukunftspläne betrachtet: Ob die Entscheidung zur eigenen Lebensplanung, etwa beruflicher Flexibilität, Familienplanung oder der angestrebten Altersvorsorge passt, wird gründlich beleuchtet. Auch persönliche Belastbarkeit und Risikoneigung spielen eine zentrale Rolle, da ein Immobilienkauf häufig eine große emotionale wie finanzielle Verpflichtung bedeutet. Hier hilft ein Berater einzuschätzen, ob diese Verantwortung langfristig tragbar ist und zur Person passt.

Ebenso fließen Überlegungen zur Lebenssituation ein, etwa im Hinblick auf Familienplanung und partnerschaftliche Entscheidungen, wie Heirat oder Kinderwunsch. Ein Hauskauf ist oft eng mit solchen Lebensentscheidungen verknüpft, weshalb eine umfassende Abwägung dieser Aspekte zu einer harmonischen Lebensplanung beitragen kann. Auch die Entscheidung für einen bestimmten Standort hängt nicht nur von wirtschaftlichen Überlegungen, sondern stark von persönlichen Präferenzen ab.

Natürlich berücksichtigen wir im Rahmen der Beratung auch „klassische“ Aspekte wie Altersvorsorge, Vermögensaufbau und die Absicherung von Vermögen und Arbeitskraft.

Wer eine umfassende Beratung zu Finanzplanung, Immobilienfinanzierung und mehr möchte, darf gerne unsere Honorarberatung in Anspruch nehmen!

FAQ: Häufige Fragen zum Immobilien-Budget – Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Wie berechnet sich, wie viel Haus oder Wohnung ich mir leisten kann?

Der maximale Kaufpreis für eine Immobilie richtet sich nach mehreren Faktoren wie dem verfügbaren Einkommen, der monatlich tragbaren Kreditrate und der Höhe des Eigenkapitals. Eine Faustregel besagt, dass die monatliche Kreditrate nicht mehr als 35 % des Nettohaushaltseinkommens betragen sollte. So lässt sich eine erste Orientierung über den möglichen Kaufpreis gewinnen.

Welches Budget sollte ich für einen Immobilienkauf einplanen?

Das Immobilien-Budget umfasst nicht nur den Kaufpreis der Immobilie, sondern auch die Kaufnebenkosten wie Maklergebühren, Notar- und Grundbuchkosten sowie Grunderwerbsteuer. Diese Zusatzkosten belaufen sich in der Regel auf 9 bis 12 % des Kaufpreises und sollten im Budget mit berücksichtigt werden.

Wie hoch darf die monatliche Kreditrate maximal sein?

Um die finanzielle Belastung im Alltag gering zu halten, sollte die monatliche Rate 30–35 % des Nettohaushaltseinkommens nicht überschreiten. Wer jedoch im Vergleich zum Einkommen nur geringe Ausgaben hat, kann durchaus auch höhere Kreditraten tragen.

Wie viel Eigenkapital ist beim Immobilienkauf sinnvoll?

Ein Eigenkapitalanteil von 20–30 % des Kaufpreises wird allgemein empfohlen. Ein höheres Eigenkapital mindert das Finanzierungsrisiko, senkt die Kreditkosten und kann zu günstigeren Konditionen bei der Bank führen. Weniger Eigenkapital ist möglich, führt aber in der Regel zu höheren Kreditraten.

Ist es sinnvoll, mehr Eigenkapital einzubringen?

Ja, mehr Eigenkapital kann die monatlichen Kreditraten und den Zinssatz deutlich reduzieren.

Wie wirken sich meine tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben auf das Immobilienbudget aus?

Ein realer Haushaltsplan, der alle monatlichen Einnahmen und Ausgaben berücksichtigt, zeigt den finanziellen Spielraum genauer als eine pauschale Regel. Wer etwa geringere Lebenshaltungskosten hat, kann eine höhere Rate stemmen. Es ist wichtig, die laufenden Fixkosten wie Wohnen, Nebenkosten, Versicherungen, Lebensmittel und Freizeit realistisch zu erfassen.

Wie viel Kredit nehmen die meisten Deutschen beim Immobilienkauf auf?

Laut einer Studie von ImmoScout24 wählen 49 % der Deutschen eine Darlehenssumme zwischen 200.000 und 500.000 Euro, während 38 % weniger als 200.000 Euro finanzieren. Nur 9 % der Befragten nehmen Kredite über 500.000 Euro auf.

Wie kann ich mich zum Immobilienkauf unabhängig beraten lassen?

Eine unabhängige Honorarberatung ist eine Möglichkeit, eine neutrale Einschätzung zur Finanzierbarkeit und zu den Auswirkungen auf die Lebensplanung zu erhalten. Ein Honorarberater agiert unabhängig von Banken und Versicherungen und stellt sicher, dass die Beratung nur im Kundeninteresse erfolgt.

Welchen Einfluss hat die Lebensplanung auf die Entscheidung für den Immobilienkauf?

Die langfristige Lebensplanung spielt eine zentrale Rolle beim Immobilienkauf. Ob die Immobilie zum Lebensstil passt, z. B. in Hinblick auf Beruf, Familienplanung oder Altersvorsorge, sollte frühzeitig bedacht werden. Eine neutrale Beratung kann helfen, die Immobilie im Einklang mit den persönlichen Zielen und finanziellen Möglichkeiten zu wählen.