Tilgungs-Paradoxon: Wie der Niedrigzins Baufinanzierungen ins Wanken bringt

Die Zinsen für Baufinanzierungen sind niedrig. Darlehenssummen, die vor einigen Jahren utopisch erschienen, sind plötzlich bezahlbar. Das weckt Begehrlichkeiten. Vor einigen Tagen fiel mir ein Artikel in der Leipziger Volkszeitung ins Auge. Der Titel:

2,8 Milliarden Euro Umsatz: Leipzigs Immobilienmarkt explodiert

Bei aller Euphorie: Es ist eine ordentliche Portion Augenmaß angebracht, damit der Hauskauf in der Niedrigzinsphase nicht zum persönlichen Waterloo wird. Mit diesem Artikel möchte ich speziell das Tilgungs-Paradoxon beleuchten, welches bei Nichtbeachtung zu schwindelerregenden Kreditlaufzeiten führt.



Tilgungs-Paradoxon: Wie der Niedrigzins Baufinanzierungen ins Wanken bringt


Das Tilgungs-Paradoxon bezieht sich auf Annuitätendarlehen – der häufigsten Form der Baufinanzierung. Es zeigt, dass es in Niedrigzinsphasen sinnvoll ist hohe Tilgungsraten zu wählen. Intuitiv mutet das merkwürdig an. Warum soll ich ein Darlehen, das mich fast nichts kostet, mit höheren Tilgungsraten versehen als in Hochzinsphasen?

Die Antwort findet sich in der Beschaffenheit von Annuitätendarlehen. Zu Beginn vereinbarst du dabei mit deiner Bank eine fixe Rate, welche sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammensetzt. Mit jeder Rate, die du an die Bank überweist, verringert sich deine Restschuld und damit die Zinsbelastung. Der Tilgungsanteil wächst.

 

Ein Beispiel

Max vereinbart mit seiner Bank einen Kredit über 300.000 Euro. Der Zinssatz ist mit 2 Prozent festgeschrieben und der anfängliche Tilgungssatz beträgt 1 Prozent. Daraus ergibt sich eine Kreditrate über 750 Euro pro Monat. 500 Euro entfallen auf die Zinslast und 250 Euro dienen der Tilgung des Darlehens.

 

Die Situation nach einem Jahr:

Nach einem Jahr beträgt die Restschuld 296.972,35 Euro. Auf den Zinsanteil entfallen jetzt 494,95 Euro pro Monat. Das sind 5,05 Euro weniger als zu Beginn. Die 5 Euro Zinsersparnis fließen zusätzlich in die Tilgung. Die Kreditrate setzt sich wie folgt zusammen:

  • 494,95 Euro Zinsanteil
  • 255,05 Euro Tilgungsanteil

Im Zeitverlauf tilgst du dein Darlehen immer schneller.

 

Das Tilgungs-Paradoxon

Die Rechnung verdeutlicht:

Der steigende Tilgungsanteil speist sich aus der Zinsersparnis.

Die Zinsersparnis ist umso höher, je höher der festgeschriebene Zins ist. Das bedeutet:

In Hochzinsphasen ist die Zinsersparnis größer als in Niedrigzinsphasen. Damit wächst in der aktuellen Niedrigzinsphase der Tilgungsanteil langsamer als noch vor einiger Zeit.

Die Auswirkung auf die Darlehenslaufzeiten ist enorm. Bei einem Zinssatz von 2 Prozent und 1 Prozent Tilgung dauert die Rückzahlung 55 Jahre. Bei einem Zinssatz von 6 Prozent wären es nur 32 Jahre. (nachrechnen kannst du hier – die Darlehenshöhe spielt bei der Rechnung keine Rolle.)

Um dem Effekt entgegenzuwirken, kannst du den Tilgungssatz von Anfang an höher ansetzen. Verzichtest du darauf, läufst du Gefahr, dein Darlehen mit in die Rente zu schleppen. Ein Problem, dass nicht nur auf dem Papier existiert, wie ein Artikel der Welt verdeutlicht:

Viele Rentner stottern noch ihre Hypothek ab

 

Fazit

Das Tilgungs-Paradoxon zeigt, wie wichtig es ist, Finanzierungen nicht „auf Kante zu nähen“. Verpasst du es, dein Darlehen an die Niedrigzinsphase anzupassen, läufst du Gefahr

  • als Rentner noch Schulden zu haben

und

  • bei einem Zinsanstieg die Raten nicht mehr bedienen zu können.

Mit Tilgungsraten von 2 Prozent und mehr – gepaart mit regelmäßigen Sondertilgungen – kannst du beiden Risiken effektiv vorbeugen und vor allem ruhig schlafen.

Du willst mehr?
Dann trag dich jetzt ein und hol dir mein gratis E-Book: Das Basisrezept des erfolgreichen Vermögensaufbaus. Zusätzlich bekommst du meinen kostenlosen Newsletter - so verpasst du keinen Artikel mehr.

Dein Finanzkoch
Christoph Geiler

Bildquelle: © WoGi– fotolia

Das könnte dich auch interessieren:

Kaufen oder mieten? Wohneigentum als Wohlstandsrakete

Kredithebel: Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Das eigene Haus – Ein Ort der Selbstverwirklichung

Das eigene Haus – Ein todsicheres Investment

„Du kaufst keinen Bausparvertrag. Du kaufst Ruhe und Gelassenheit über viele Jahre“

 

Artikel weiterempfehlen

Facebook
Google+
https://www.finanzkueche.de/tilgungs-paradoxon/">
Twitter
SHARE
LinkedIn

Kommentare

Ihre Meinung ist mir wichtig

14 Kommentare

  1. Nina
    Reply Mai 04, 15:49 #1 Nina

    Du hast das Paradoxon sehr schön Dargestellt und leistest dadurch einen wichtigen Teil für die finanzielle Bildung. Aber nicht nur wegen des Tilgungsparadoxons ist es wichtig einzukalkulieren, dass man nach der Zinsbindung auch eine höhere Annuität (z.B. 6er) bezahlen kann bzw. muss. Bei Immobiliendarlehen für das Eigenheim sollte zudem in die Kalkulation eine ausreichende Instandhaltungsrücklage einbezogen werden.

  2. Jens
    Reply April 12, 08:20 #2 Jens

    Wichtig ist es auch einzukalkulieren, dass eine Zinsbindung auch wieder endet. Dann sollte man in der Lage sein, seine Schulden mit einer höheren Annuität bezahlen zu können. Dies wird aber hingegen auch dazu führen, dass das Darlehen, wie du sehr schön beschrieben hast, schneller wider getilgt wird.

  3. Lothar
    Reply April 27, 18:28 #3 Lothar

    Hallo Christoph,
    guter Hinweis, da nicht intuitiv erfassbar. Hier ist Aufklärung wirklich sinnvoll.
    Disziplinierte Tilgung ist der Schlüssel zu Erfolg.

    Hinweis aus der Praxis, Baufinanzierungs Darlehen kann man bis zu 30 Jahren fest machen. Das schafft Kalkulationssicherheit. Nach 10 Jahren können Verbraucher trotzdem immer vorzeitig aussteigen.

    HG Lothar

    • Finanzkoch
      Reply April 28, 15:17 Finanzkoch Author

      Hallo Lothar,

      für 30 Jahre Zinsbindung bekommt man aber auch einen ordentlichen Zinsaufschlag. Sollte man genau überlegen, ob man das braucht.

      Herzliche Grüße
      Christoph

  4. Lejero
    Reply April 26, 20:32 #4 Lejero

    Hi Christoph,

    Kleiner Rechenfehler:
    „505,05 Euro Tilgungsanteil“, müsste heissen 255,05 €, da die Summe wieder die 750 € Annuität ergibt.

    Ich würde trotzdem immer 1% Tilgung wählen, auch bei 1 % Zins. Zurücklegen kann man immer noch und, wie du schreibst, dann entweder sondertilgen oder anders anlegen (gibt inzwischen Festgeldkonten mit Laufzeit von 5 Jahren die über dem aktuellen Kreditzins verzinsen). Liquidität bzw. die freie monatliche Entscheidung wieviel ich zurücklegen will würde ich nie freiwiliig abgeben.

    Grüße,

    Lejero

    • Finanzkoch
      Reply April 27, 11:36 Finanzkoch Author

      Hallo Lejero,

      ich Esel^^ habe es korrigiert 🙂
      Wenn man dann auch wirklich von seinem Recht zur Sondertilgung gebrauch macht … Sicherlich eine Wesensfrage. Wie viel Disziplin habe ich? …

      Liebe Grüße
      Christoph

  5. Chris
    Reply April 25, 12:29 #5 Chris

    Ob der Immomarkt in Leipzig schon „explodiert“ weiß ich nicht, aber wenn ich mal so ab und zu in den Plattformen überblickend schau wie so das aktuelle Angebot an Rendite-Objekten zum Vermieten ist, finde ich auch wenig /immer weniger interessantes.
    Die verlangten Objektpreise sind gestiegen, ja, aber die erzielbaren Mieten eben noch nicht im selben Umfang, was insgesamt eben den Wirtschaftlichkeitsfaktor verschlechtert auf ein Niveau das für mich nicht mehr infrage kommt. Keine Ahnung was jemand denkt, der sich da noch einkauft (wobei Leipzig ja noch „okay“ ist, gibt ja noch weit teurere Städte, wo anscheinend alle wirtschaftiche Vernunft verloren ist), aber das schau ich mir lieber erstmal entspannt „von aussen“ weiter an (und investiere eben in anderen Anlageformen) bis sich echte Gelegenheiten ergeben (die richtigen Schnäppchen findet man ja sowieso nicht wirklich auf den Immoportalen, sondern muss selbst abseits davon aktiv werden).

    Wenn das ganze wirklich schon eine Blase ist oder werden sollte, wird sie ja auch irgendwann platzen – dann kann man zuschlagen! Bzw so hab ichs ja bisher eben mit meinen Objekten gemacht. Gab ja in den Neunzigern schonmal den Hype auf „Ostimmobilien“, und damit sind viele auf die Schnauze gefallen, denen konnte man dann die Objekte danach wieder dankend zu nem günstigen Preis abkaufen 😉

    Was Eigenheim-Bauen und sowas angeht, keine Ahnung, hat mich noch nie interessiert, aber ja auch ich krieg natürlich mit das grad wieder so vermehrt Satelliten-Siedlungen auf der grünen Wiese sprießen (meist natürlich in diesem langweiligen Town&Country -Einheitslook von der Stange), ja da werden auch so manche wieder die von dir beschriebenen Fehler machen, tja das kommt halt davon wenn man eben nicht auch regelmäßig Finanzblogs liest 😀

    Grüße aus L-Süd

    • Finanzkoch
      Reply April 26, 10:16 Finanzkoch Author

      Hallo Chris,

      ich sehe das wie du. Abwarten und Tee trinken. Wenn es noch einmal eine Gelegenheit zu kaufen gibt – warum nicht? Problematisch ist es nur, wenn das eigene Haus dein Lebenstraum ist und du deine kleinen Kinder da verstauen möchtest. Dann kannst du schlecht 10 Jahre warten … Gibt dann nur 2 Möglichkeiten:
      1. Traum abhaken
      2. Augen zu und durch – dann aber bitte vorher auf der Finanzküche vorbeischauen 🙂

      Grüße aus Gohlis
      Christoph

  6. Felix
    Reply April 25, 08:05 #6 Felix

    Hi Christoph,
    schönes Zahlenspiel – so habe ich das noch gar nicht gesehen.
    Ich bin voll auf deiner Seite und genieße gerade als Zuschauer den Bau eines neues Wohngebietes bei uns im Dorf. Das ist ein bisschen so wie am 24.12. sich in die Stadt auf eine Bank zu setzen und den Verrückten beim Last Minute-Geschenke kaufen zuzuschauen 🙂

    Allerdings habe ich auch einen Einwand was deine Rechnung betrifft.
    Aus meiner Sicht muss der Darlehensnehmer zuerst eine Frage für sich beantworten:
    Welche Ratenhöhe insgesamt ist für mich tragbar.

    In deinem „Fall“ z.B. 5% pro Jahr = 1.250 €/Monat
    Bei einem Zinssatz von 2%, läge die anfängliche Tilgung bei 3% und die Laufzeit der Ratenzahlungen bei 25,6 Jahren.
    Bei einem Zinssatz von 3%, läge die anfängliche Tilgung bei 2% und die Laufzeit der Ratenzahlungen bei 30,6 Jahren.

    Viele Grüße
    Felix

    • Finanzkoch
      Reply April 25, 10:06 Finanzkoch Author

      Hallo Felix,

      Ich bin voll auf deiner Seite und genieße gerade als Zuschauer den Bau eines neues Wohngebietes bei uns im Dorf. Das ist ein bisschen so wie am 24.12. sich in die Stadt auf eine Bank zu setzen und den Verrückten beim Last Minute-Geschenke kaufen zuzuschauen

      Ich wette, das Gleiche denken sich Immobilienbesitzer, wenn sie Aktienkäufer beobachten. Immer eine Frage des Standpunkts 🙂

      Aus meiner Sicht muss der Darlehensnehmer zuerst eine Frage für sich beantworten:
      Welche Ratenhöhe insgesamt ist für mich tragbar.

      Stimmt, aber das beantwortet nicht Frage: Wie viel Kreditrahmen räumt mir die Bank ein und wie teuer ist meine Wunschimmobilie?

      Danach richtet sich ja dann die Aufteilung der Rate in Tilgungs- und Zinsanteil.

      Liebe Grüße
      Christoph

  7. Schuldenkobold
    Reply April 24, 20:04 #7 Schuldenkobold

    Hi Christoph,

    ich kann das zu 100 Prozent unterschreiben. Ich wohne selbst in einem Neubaugebiet und habe dieses Phänomen quasi vor der Tür. 1% Tilgung sind hier Gang und Gebe. Bei teilweise unter 2% Zins.
    Das ist sicher nicht die beste Lösung wie du schon geschrieben hast.
    Aber jeder ist seines Glückes Schmied ????.

    Gruß vom Kobold

    • Finanzkoch
      Reply April 25, 09:56 Finanzkoch Author

      Hallo Kobold,

      1 Prozent Tilgung bei weniger als 2 Prozent Zins … das mag funktionieren – aber nur, wenn konsequent von Sondertilgungen Gebrauch gemacht wird. Ansonsten vererbt man seine Hypothek noch an die Enkel weiter. Da kann ich mir schönere Geschenke vorstellen …

      Herzliche Grüße
      Christoph

      • Schuldenkobold
        Reply April 25, 23:01 Schuldenkobold

        So ist es.
        Das böse Erwachen kommt dann als Erstes nach Auslaufen der ersten Zinsbindung, die recht häufig bei 10 Jahren liegt. Aber das ist definitiv nicht mein Bier.

        Die Tilgung haben wir deshalb mit Absicht von Anfang an auf 3% gesetzt. Ein bisschen mehr würde sicher noch gehen aber übertreiben braucht man es nicht finde ich.

        LG Kobold

        • Finanzkoch
          Reply April 26, 10:20 Finanzkoch Author

          Hallo Kobold,

          Ein bisschen mehr würde sicher noch gehen aber übertreiben braucht man es nicht finde ich.

          Stimmt, die Grenzen der Liquidität braucht man nicht ausschöpfen. Wenn sich am Ende das Jahres ein paar Taler angesammelt haben, kann man immer noch sondertilgen.

          Liebe Grüße
          Christoph

Ihre Daten sind sicher! Ihre E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Ihre Daten werden nicht an Dritte weitergegeben. Mit * gekennzeichnete Daten sind Pflichtfelder.