Kredithebel: Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Die Sonne scheint. In deinen Händen hältst du ein kühles Bier. Auf dem Grill brutzeln Bratwürste und Steaks. Du hast alle eingeladen – und alle sind gekommen. Ihr feiert die Fertigstellung deines Traumhauses.

Du kannst dein Glück kaum fassen. Angeregt unterhältst du dich mit deinen Gästen. An diesem Sommertag ist dein Leben schlicht perfekt.

In den nächsten 10 Jahren erinnerst du dich regelmäßig an diesen Tag – der Tag, an dem die Rückzahlung deines Immobiliendarlehens begann …



Kredithebel: Wie viel Haus kann ich mir leisten?


Heute weißt du:

Du hast einen Fehler gemacht.

Gelockt von den niedrigen Baufinanzierungszinsen hast du ein hohes Darlehen aufgenommen. Was damals keiner vorausgesehen hat:

Die Zinsen sind langsam aber stetig angestiegen. Parallel dazu sind die Immobilienpreise gefallen.

Die Folge:

Nach dem Ende der 10-jährigen Zinsbindungsfrist erhöht sich die monatliche Rate so stark, dass du sie nicht mehr bedienen kannst.

Du hast auch keine Möglichkeit, bei einer neuen Bank eine Anschlussfinanzierung zu bekommen und das obwohl du stets deine Raten bedient hast. Die angefragten Banken haben dir dazu freundlicherweise eine Rechnung präsentiert – und die geht so (nachrechnen kannst du hier):

 

Lieber Herr Mustermann,

Sie haben vor 10 Jahren ein Darlehen über 500.000 Euro aufgenommen. Mit ihren Eigenmitteln über 50.000 Euro haben Sie die Kaufnebenkosten bestritten.

Ihr anfänglicher Tilgungssatz betrug 2 Prozent. Der Zinssatz wurde ebenfalls mit 2 Prozent festgesetzt. Damit hat sich eine monatliche Rate von 1667,67 Euro ergeben. Diese haben Sie auch jeden Monat gezahlt.

Jetzt – 10 Jahre später – ergibt sich eine Restschuld über 389.400 Euro.

Leider sind in den letzten 10 Jahren die Immobilienpreise um 30 Prozent gefallen. Ihre Immobilie haben wir aktuell mit 350.000 Euro bewertet. Damit reicht sie als Kreditsicherheit nicht mehr aus.

Bitte stellen Sie uns weitere Sicherheiten über mindestens 40.000 Euro zur Verfügung. Ansonsten ist eine Anschlussfinanzierung bei uns nicht möglich.

Mit freundlichen Grüßen

Ihre Bank

 

Erst nach und nach ist dir aufgegangen, was das alles für dich bedeutet. Zusätzliche Sicherheiten? Die hast du nicht. Damit ist eine Anschlussfinanzierung bei einer neuen Bank nicht möglich und du bist auf die Konditionen deiner bisherigen Bank angewiesen. Da diese Zinsen von 6 Prozent verlangt, kannst du die neue Rate von knapp 2600 Euro nicht aufbringen.

Wie vor 10 Jahren stehst du wieder in deinem Vorgarten. Die Sonne scheint. Doch dieses Mal gibt es keine Party. Dieses Mal schließt du deine Haustür ab – und das zum letzten Mal. Das Haus gehört nicht mehr dir…

 

Beachte den Kredithebel, damit deine Immobilie nicht zum Fiasko wird

Wenn du eine Immobilie auf Kredit kaufst, hebelst du dein Investment. Durch den Hebeleffekt verändert sich die Risikostruktur entscheidend.

Ein Beispiel:

Du Kaufst für 100.000 Euro ein Haus. 10.000 Euro zahlst du aus eigener Tasche. Den Rest legt die Bank oben drauf.

Verliert dein Objekt 10 Prozent an Wert, machst du 10.000 Euro Verlust. Das sind 100 Prozent deines Eigenkapitals.

Im Umkehrschluss bedeutet das:

Gewinnt dein Objekt 10 Prozent an Wert, machst du 10.000 Euro Gewinn. Das sind 100 Prozent Gewinn, gemessen am Eigenkapital.

Es gilt:

Je mehr Eigenkapital du beisteuerst, desto geringer wird das Risiko.

 

Wann wird das Risiko relevant?

Auswirkungen hat die Eigenkapitalquote beziehungsweise der Fremdkapitalhebel, wenn du

  1. Eine Anschlussfinanzierung brauchst
  • Fallende Immobilienpreise und steigende Zinsen können dazu führen, dass eine Anschlussfinanzierung nicht möglich ist

 

  1. Verkaufen möchtest
  • Wenn du verkaufen möchtest (oder musst), können fallende Immobilienpreise zu Verlusten führen, die dein Eigenkapital übersteigen

 

Wie wahrscheinlich sind fallende Immobilienpreise?

Niemand kann in die Zukunft schauen. Sicher ist wohl:

Langfristig können sich die Immobilienpreise nicht von den Realeinkommen abkoppeln. Ansonsten könnte sich niemand mehr eine Wohnung leisten. Das Anstiegspotential ist also begrenzt.

Zudem darf man sich die Frage stellen:

Wer kann sich in Zukunft die aktuellen Preise leisten, sollten die Zinsen steigen?

Fallende Immobilienpreise sind also möglich. Die Frage ist aus meiner Sicht:

Möchte ich mein finanzielles Schicksal in die Hände des Zufalls legen?

Ist deine Antwort „Nein“, solltest du bei deiner Finanzierung großen Wert auf eine solide Eigenkapitalbasis legen.

 

Fazit

Das eingebrachte Eigenkapital kann bei fallenden Immobilienpreisen darüber entscheiden, ob du „nur“ ein schlechtes Geschäft gemacht hast oder in ernsthafte finanzielle Schwierigkeiten kommst.

Hast du Anfangs wenig Eigenkapital zur Verfügung, kannst du über hohe Tilgungsleistungen und zusätzliche Sondertilgungen deine Schuld und damit dein Risiko zügig reduzieren, wobei du mit Sondertilgungen flexibler bist.

Eine lange Zinsbindung schafft zusätzliche Sicherheit.

 

Anmerkung

Kalkuliere die Muskelhypothek vorsichtig. Wenn du die im Vorfeld geplanten Eigenleistungen nicht stemmen kannst, kann eine Nachfinanzierung notwendig werden – oft zu schlechteren Bedingungen als die Hauptfinanzierung.

Hast du bereits Erfahrungen mit Immobilienfinanzierungen gemacht?

Dein Finanzkoch
Christoph Geiler

Bildquelle: © pogonici – fotolia

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Kommentare

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20 Kommentare

  1. Lejero
    Reply April 05, 19:57 #1 Lejero

    Hallo Christoph,

    schöner und richtiger Artikel. Da Immobilien meine liebste Asset-Klasse sind (hmm, ca. 98 %, das sind schon nicht mehr Klumpen sondern Berge 😉 ) gehört für mich ein aktives Risikomanagement dazu. Sprich jeder Immobilienbesitzer sollte während der Kreditlaufzeit soviel in Tagesgeld und Laufzeit-Leitern anlegen, dass er zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung sicher auch einen massiven Zinsanstieg wegstecken kann. Oder falls der dann aktuelle Zins nur gering oder gar nicht gestiegen ist und der sicheren Anschlussfinanzierung nichts im Wege steht mit dem bis dahin angesammelten Kapital ein (von mir bevorzugt) neues Investment tätigen. Persönlich richte ich daher meine Finanzierungen immer auf minimale Tilgung und keine Sondertilgung aus, Liquidität ist für mich alles.

    Viele Grüße,

    Lejero

    • Finanzkoch
      Reply April 06, 09:52 Finanzkoch Author

      Hallo Lejero,

      98%? Das ist tatsälich mehr als ein Klumpen 🙂 Aus deinem Kommentar lese ich aber heraus, dass du mehrere Objekte besitzt und ein Geschäft daraus gemacht hast? Wenn du in dem Bereich Know-how hast, das dir einen Vorteil verschafft, ist das eine andere Situation als bei den meisten Privatanlegern.

      Hast du vor, irgendwann die Strategie zu ändern und deine Schäfchen ins Trockene zu bringen? Also sprich du stellst Neuinvestitionen ein und zahlst deine vorhandenen Objekte ab?

      Herzliche Grüße
      Christoph

      • Lejero
        Reply April 06, 23:26 Lejero

        Hallo Christoph,

        ja, ich bin Eigentümer mehrerer Objekte. Ein Geschäft würde ich das aber noch nicht nennen, da das komplette Immobilienmanagement dank Hausverwaltung sehr zeitschonend parallel zu meinem Hauptberuf abläuft. Das ich einen Know-how Vorteil habe glaube ich nicht wirklich, ich bin weder vom Fach noch Handwerker etc. Aber ich bin bereit große Risiken einzugehen wenn ich für mich valide Fallback Szenarien ableiten kann, und zum Glück habe ich auch eine Frau, die mich trotz kleiner Kinder dabei unterstützt (kein Kauf oder Finanzierung ohne das meine Frau das finale ok beim Business Case gibt 😉 ).
        Meine Strategie werde ich in genau zwei Fällen ändern (müssen): Mit 60, da ich dann eigentlich nicht mehr regulär arbeiten möchte, und es deswegen dann tendentiell schwerer wird beim Thema Finanzierung. Zudem möchte ich ab diesem Zeitpunkt bestehende Risiken abbauen, da die Haupteinnahmequelle versiegt. Und der zweite Fall ist das die Zinsen nachhaltig steigen, dann muss ich vorgehaltene Liquidität auflösen um nicht vom Schuldenrad überrollt zu werden. Das bremst natürlich weitere Projekte erst einmal aus.

        Viele Grüße,

        Lejero

        • Finanzkoch
          Reply April 08, 08:44 Finanzkoch Author

          Hallo Lejero,

          danke für die Einblicke. Für mich klingt es nach einem Geschäft (du hast nur clever delegiert) 🙂

          Vielleicht ist es sinnvoll, schon einige Jahre vor dem Ende deiner Berufstätigkeit Risiken abzubauen? Wenn dein Erwerbseinkommen wegfällt, wird es schwierig, eventuelle Negativszenarien aufzufangen.

          Dein Kommentar zeigt mir aber vor allem eins:

          Wohl dem, der eine starke Frau an seiner Seite hat 🙂

          Herzliche Grüße
          Christoph

          • Lejero
            April 08, 21:01 Lejero

            „Wohl dem, der eine starke Frau an seiner Seite hat“.

            Darüber habe ich nie so bewusst als Erfolgsfaktor nachgedacht, und musste auch schmunzeln beim erneuten lesen meines „verräterischen“ Kommentars vorher, aber du hast vollkommen Recht: meine Frau spielt für unseren wirtschaftlichen Erfolg eine unglaublich wichtige Rolle. Schön das mal so bewusst gespiegelt zu bekommen, und werde ich ihr gleich nochmal sagen was für ein Glück ich mit ihr habe 😉

            Schönen Abend,

            Lejero

          • Finanzkoch
            April 09, 09:01 Finanzkoch Author

            werde ich ihr gleich nochmal sagen was für ein Glück ich mit ihr habe

            So ist’s recht 🙂

            Liebe Grüße
            Christoph

  2. plutusandme
    Reply März 28, 22:54 #2 plutusandme

    Hallo,aber hat man dieses Risiko nicht bei jedem Investment? Wir hatten mal Anleihen,der Herausgeber kam in den Staaten auf die schwarze Liste wurde später wieder gestrichen.Das reichte um das Unternehmen in die Insolvenz zu bringen. Wir haben auch schon Aktieninvestments versemmelt, auch passiert. Ich denke eine Investition birgt ein Risiko. Bei Immobilien bindet man aber ein großes Kapital. Wir haben eine eigene Immobilie , schuldenfrei…und wir haben vor fast 2 Jahren , wegen der günstigen Zinsen, 2 Neubauten durchgeführt und überlegen über 2 weitere. Zu einen guten Depot gehört unsere Meinung nach ein Immobilieninvestment dazu, dieses kann aber auch ein Fond oder REITs Investment sein. Auch olch ein Fond hatten wir scnon und die Politik änderte die Regeln. Heute ist das eingesetzte Kapital in einen Imobilienfond 2 Jahre gebunden,d.h. fixed.

    • Finanzkoch
      Reply März 29, 10:55 Finanzkoch Author

      Hallo Plutusandme,

      das Besondere ist bei Immobilieninvestments ist der normalerweise hohe Fremdkapitalanteil. Das wird dann zum Problem, wenn die Immobilie an Wert verliert. Dann hat man schnell einen Totalverlust gemessen am Eigenkapital. Bei einer schuldenfreien Immobilie sieht das natürlich ganz anders aus.

      Von der anderen Seite betrachtet, hat man durch den Kredithebel hohe Gewinnchancen, wenn die Immobilie an Wert gewinnt – was gerade bei vielen Stadtimmobilien in den letzten Jahren die Regel gewesen sein sollte.

      Bei Aktien und Anleihen wird meist nur Eigenkapital eingesetzt und der Verlust ist damit auf die Höhe des Eigenkapitals beschränkt.

      Herzliche Grüße
      Christoph

  3. Lothar
    Reply März 28, 00:08 #3 Lothar

    Hallo Christoph,
    sehr gelungene Darstellung mit dem Beispiel und dem Brief. Hebeln ist gefährlich, wenn dazu noch ein Klumpenrisiko kommt (alles auf die Karte Immobilie) kann das leicht zum Offenbarungseid führen.

    Ich war früher bei einer Großbank. Da haben wir das so gerechnet: Ein Baufi-Kunde muss in der Lage sein, 8% Annuität (Zins+Tilgung) zu zahlen. Das finde ich eine gute Vorgehensweise. Da kann man sicher sein, auch höhere Zinsen zu verkraften. Ein ehemaliger Kollege (ich bin nicht mehr bei der Bank) hat mir letzte Woche noch bestätigt, dass die Regel noch gilt. Ich fürchte nur, dass viele Banken deutlich lascher vorgehen.
    Ein gutes Buch zum Thema ist übrigens „Des Bankers’s neue Kleider“ von Martin Hellwig.

    Herzliche Grüße
    Lothar

    • Finanzkoch
      Reply März 28, 02:26 Finanzkoch Author

      Hallo Lothar,

      danke für die Buchempfehlung. Die 8 Prozent habe ich gestern auch von einem Bankmitarbeiter gehört. Ich glaube dafür gibt es eine gesetzliche Vorgabe (die liegt meines Wissens nach bei 6 Prozent – kann ich mich aber auch irren). In dem Bereich ist ja gerade eine Menge Bewegung …

      Herzliche Grüße
      Christoph

  4. Philipp
    Reply März 25, 10:58 #4 Philipp

    Hallo Christoph,

    das Szenario, das du hier vorstellst, ist gerade sehr gefährlich.

    Der Leitzins beträgt 0%. Und die Immobilienpreise befinden sich auf einem Höchststand. Es ist nur eine Frage der Zeit, wann die Blase platzt.

    Der Leitzins muss aber nicht auch in 30 Jahren 0% betragen. Solange zahlen aber tatsächlich viele Häuslebauer zurück.

    MFG Philipp

    • Finanzkoch
      Reply März 26, 11:07 Finanzkoch Author

      Hallo Philipp,

      leider ist eine Blase per Definition etwas, dass man nicht vorhersehen kann – wäre bekannt, dass es eine Blase gibt, würde kein Mensch mehr kaufen. Wir dürfen also gespannt sein, was uns erwartet.

      Aber ich sehe es wie du. Das Szenario ist gefährlich und man sollte es beim Immobilienkauf im Hinterkopf haben.

      Herzliche Grüße
      Christoph

  5. Alex
    Reply März 25, 08:51 #5 Alex

    Hallo Christoph,
    Sehr schöner Artikel. Die Idee mit dem Brief von Bank finde ich sehr gelungen.
    Das Problem mit dem Kredithebel wird viel zu wenig thematisiert, ist aber wichtig. Gerade die Reihenhäuser am Stadtrand von Kleinstädten werden genau den Wertverlust erfahren, von dem du sprichst. Trotzdem ist der Eigenheimbesitz in vielen Statistiken -national als auch im internationalen Vergleich – der wichtigste Schritt zum langfristigen Vermögensaufbau. Den auch in Deinem Beispiel wird der glückliche Besitzer geneigt sein, für den Erhalt seines Eigenheims an allen Ecken und Enden zu sparen.
    Gruß,
    Alex

    • Finanzkoch
      Reply März 26, 11:13 Finanzkoch Author

      Hallo Alex,

      danke für das Lob 🙂

      Ja, die Realität ist deutlich anders als die Theorie. Gerade Immobilienbesitzer bauen häufig mehr Vermögen auf als andere Vergleichsgruppen. Das liegt an der ungeheuren Spardisziplin, welches ein Haus verlangt. Bei Aktien sieht das schon anders aus. Hier weichen die Renditen von Privatanlegern deutlich von den theoretisch möglichen Renditen ab.

      Liebe Grüße
      Christoph

  6. Felix
    Reply März 24, 07:05 #6 Felix

    Hallo Christoph,

    das Thema Nachschusspflicht habe ich bisher auch noch nicht oft diskutiert gesehen/gelesen – guter Ansatz.
    In meinem Umfeld wird aktuell sehr viel über Immobilienkauf gesprochen. Es gibt gerade ein schönes Neubaugebiet im „Dorf“ – da will natürlich jeder dabei sein 🙂 Und man hört ständig typische Floskeln wie „Es gibt doch keine sichere Anlage als ein Haus.“ / „Wer bei den Zinsen nicht kauft ist dumm.“
    Ich habe mir angewöhnt, gegenüber Käufern/Häuslebauern nicht zu sehr dagegen zu argumentieren.
    Der Vertrag ist unterschrieben, das Fundament gegossen – da sollte man jetzt niemanden verunsichern (Die Unsicherheit bei oben genannten ist ohnehin schon da).

    Aber hier unter uns geht das ja 😉

    Viele Grüße & Schöne Ostern
    Felix

    P.S. was kommt beim Finanzkoch zu Ostern auf den Tisch?
    Faule Eier, Kredithaie, …?

    • Finanzkoch
      Reply März 24, 07:59 Finanzkoch Author

      Hallo Felix,

      ich denke mit Immobilien lässt sich Geld verdienen – aber eben genauso gut welches verlieren. Gerade bei niedrigen Eigenkapitalquoten kann ich das Argument der sicheren Geldanlage nicht nachvollziehen. Da fühle ich mich mit einer Aktienanlage, die komplett aus Eigenmittel bestritten wird, um einiges wohler.

      Was viele vergessen: Die niedrigen Zinsen haben zu steigenden Immobilienpreisen geführt …

      Der Satz „Wer bei den Zinsen nicht kauft ist dumm“ ist damit Mumpitz. Aber natürlich habe ich ihn auch schon gehört.

      P.S. Was bei mir zu Ostern auf den Tisch kommt, weiß ich noch gar nicht. Hase wird es wohl nicht. Die halten wir als Haustiere und meine Freundin würde keinen Bissen anrühren …

      Herzliche Grüße
      Christoph

  7. Mattes
    Reply März 23, 22:26 #7 Mattes

    Hallo Christoph,

    vielen Dank für Deinen Artikel. Das ist ein sehr interessanter Punkt mit der potentiellen Nachschusspflicht. Das war mir bisher noch nicht bewußt.

    Ich beschäftige mich auch seit längerem mit Immobilien-Investments und hab‘ ein Tool gebaut mit dem man die zukünftige Entwicklung einer Immobilie eigenständig simlulieren kann. Es sind bereits viele Parameter eingebaut wie Finanzierung, Wertentwicklung oder Nebenkosten. Aber unter anderem der von dir angesprochende Punkt fehlt noch, da werd‘ ich mal schauen wie ich den am Besten mit rein bekomme. Über Tipps von dir würd ich mich sehr freuen.

    Weiter so, finde deinen Blog super,
    Mattes

    • Finanzkoch
      Reply März 24, 07:50 Finanzkoch Author

      Hallo Mattes,

      den Rechner werde ich zeitnah ausprobieren 🙂 Vielleicht ergibt sich die Gelegenheit, ihm einem Baufinanzierungsspezialisten vorzustellen. Dann gebe ich dir zeitnah Feedback.

      Toll, dass dir der Artikel gefallen hat. Die Anschlussfinanzierung sollte man immer im Hinterkopf haben, damit sie nicht zum Stolperstein wird. Hier ein paar Szenarien durchzuspielen, um für den Ernstfall gewappnet zu sein, kann nie schaden …

      Herzliche Grüße
      Christoph

      • Mattes
        Reply März 25, 14:45 Mattes

        Hallo Christoph,

        ich freue mich auf dein Feedback – auch vom Spezialisten! Gerne per Email.

        Dein Beispiel ergibt mit meinem Tool bei einem Sollzins von 6% eine Anschlussrate von 2683,03 €. Das sind also 1016,36 € mehr im Monat. Daher sollte man bei einer selbstgenutzten Immoblie wohl so viel wie möglich vor Ende der Zinsbindung sondertilgen. Einziger Vorteil der hohen Anschlussrate, das Darlehen wird schneller getilgt – wenn man es denn bezahlen kann 😉

        Darstellung deines Beispiels:
        http://imgur.com/TRIHmsM

        Darstellung mit Zinsbindung 15 Jahre und 1,2% Sondertilgung pro Jahr (6000€) … Anschlußrate bleibt gleich hoch:
        http://imgur.com/DsZMUQL

        Naja, das löst natürlich trotzdem nicht das Problem der Beleihung wegen der gesunkenen Immoblienpreise. Dessen muss man sich einfach beim Kauf bewußt sein. Die Wertentwicklung hab ich in meinem Tool auch schon drin. Sie wird nur noch nicht im Graph dargestellt, da ich noch nicht so richtig schlüssig bin wie ich das am Besten darstelle. Es wäre ja eigentlich gut insbesondere das von dir beschriebene Verhältnis aus Restschuld und Wert darzustellen. Wenn es negativ wird hat man ein Problem. Was denkst du?

        • Finanzkoch
          Reply März 26, 11:25 Finanzkoch Author

          Hallo Mattes,

          danke für die Rechnungen. Ich glaube auch, dass man ein Problem hat, wenn der Wert der Immobilie die Höhe des Kredits nicht mehr rechtfertigt. Wie du sagst:

          Dem muss man sich vorher bewusst sein. Jede Investition birgt Risiken – vor allem, wenn Fremdkapital im Spiel ist. Dem stehen aber auch Chancen gegenüber (das verschweigen wir besser nicht 🙂 )

          Die Frage ist doch:

          Wie viel Risiko möchte ich gehen? Gerade wenn ein Haus gebaut wird, sind oft Kinder im Spiel. Ich persönlich würde dann eher eine Nummer kleiner bauen.

          Ich schreibe dir eine Mail, wenn ich mir den Rechner noch näher angeschaut habe.

          Herzliche Grüße
          Christoph

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