Kredithebel: Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Heute weißt du:

Du hast einen Fehler gemacht.

Gelockt von den niedrigen Baufinanzierungszinsen hast du ein hohes Darlehen aufgenommen. Was damals keiner vorausgesehen hat:

Die Zinsen sind langsam aber stetig angestiegen. Parallel dazu sind die Immobilienpreise gefallen.

Die Folge:

Nach dem Ende der 10-jährigen Zinsbindungsfrist erhöht sich die monatliche Rate so stark, dass du sie nicht mehr bedienen kannst.

Du hast auch keine Möglichkeit, bei einer neuen Bank eine Anschlussfinanzierung zu bekommen und das obwohl du stets deine Raten bedient hast. Die angefragten Banken haben dir dazu freundlicherweise eine Rechnung präsentiert – und die geht so (nachrechnen kannst du hier):

 

Lieber Herr Mustermann,

Sie haben vor 10 Jahren ein Darlehen über 500.000 Euro aufgenommen. Mit ihren Eigenmitteln über 50.000 Euro haben Sie die Kaufnebenkosten bestritten.

Ihr anfänglicher Tilgungssatz betrug 2 Prozent. Der Zinssatz wurde ebenfalls mit 2 Prozent festgesetzt. Damit hat sich eine monatliche Rate von 1667,67 Euro ergeben. Diese haben Sie auch jeden Monat gezahlt.

Jetzt – 10 Jahre später – ergibt sich eine Restschuld über 389.400 Euro.

Leider sind in den letzten 10 Jahren die Immobilienpreise um 30 Prozent gefallen. Ihre Immobilie haben wir aktuell mit 350.000 Euro bewertet. Damit reicht sie als Kreditsicherheit nicht mehr aus.

Bitte stellen Sie uns weitere Sicherheiten über mindestens 40.000 Euro zur Verfügung. Ansonsten ist eine Anschlussfinanzierung bei uns nicht möglich.

Mit freundlichen Grüßen

Ihre Bank

 

Erst nach und nach ist dir aufgegangen, was das alles für dich bedeutet. Zusätzliche Sicherheiten? Die hast du nicht. Damit ist eine Anschlussfinanzierung bei einer neuen Bank nicht möglich und du bist auf die Konditionen deiner bisherigen Bank angewiesen. Da diese Zinsen von 6 Prozent verlangt, kannst du die neue Rate von knapp 2600 Euro nicht aufbringen.

Wie vor 10 Jahren stehst du wieder in deinem Vorgarten. Die Sonne scheint. Doch dieses Mal gibt es keine Party. Dieses Mal schließt du deine Haustür ab – und das zum letzten Mal. Das Haus gehört nicht mehr dir…

 

Beachte den Kredithebel, damit deine Immobilie nicht zum Fiasko wird

Wenn du eine Immobilie auf Kredit kaufst, hebelst du dein Investment. Durch den Hebeleffekt verändert sich die Risikostruktur entscheidend.

Ein Beispiel:

Du Kaufst für 100.000 Euro ein Haus. 10.000 Euro zahlst du aus eigener Tasche. Den Rest legt die Bank oben drauf.

Verliert dein Objekt 10 Prozent an Wert, machst du 10.000 Euro Verlust. Das sind 100 Prozent deines Eigenkapitals.

Im Umkehrschluss bedeutet das:

Gewinnt dein Objekt 10 Prozent an Wert, machst du 10.000 Euro Gewinn. Das sind 100 Prozent Gewinn, gemessen am Eigenkapital.

Es gilt:

Je mehr Eigenkapital du beisteuerst, desto geringer wird das Risiko.

 

Wann wird das Risiko relevant?

Auswirkungen hat die Eigenkapitalquote beziehungsweise der Fremdkapitalhebel, wenn du

  1. Eine Anschlussfinanzierung brauchst
  • Fallende Immobilienpreise und steigende Zinsen können dazu führen, dass eine Anschlussfinanzierung nicht möglich ist

 

  1. Verkaufen möchtest
  • Wenn du verkaufen möchtest (oder musst), können fallende Immobilienpreise zu Verlusten führen, die dein Eigenkapital übersteigen

 

Wie wahrscheinlich sind fallende Immobilienpreise?

Niemand kann in die Zukunft schauen. Sicher ist wohl:

Langfristig können sich die Immobilienpreise nicht von den Realeinkommen abkoppeln. Ansonsten könnte sich niemand mehr eine Wohnung leisten. Das Anstiegspotential ist also begrenzt.

Zudem darf man sich die Frage stellen:

Wer kann sich in Zukunft die aktuellen Preise leisten, sollten die Zinsen steigen?

Fallende Immobilienpreise sind also möglich. Die Frage ist aus meiner Sicht:

Möchte ich mein finanzielles Schicksal in die Hände des Zufalls legen?

Ist deine Antwort „Nein“, solltest du bei deiner Finanzierung großen Wert auf eine solide Eigenkapitalbasis legen.

 

Fazit

Das eingebrachte Eigenkapital kann bei fallenden Immobilienpreisen darüber entscheiden, ob du „nur“ ein schlechtes Geschäft gemacht hast oder in ernsthafte finanzielle Schwierigkeiten kommst.

Hast du Anfangs wenig Eigenkapital zur Verfügung, kannst du über hohe Tilgungsleistungen und zusätzliche Sondertilgungen deine Schuld und damit dein Risiko zügig reduzieren, wobei du mit Sondertilgungen flexibler bist.

Eine lange Zinsbindung schafft zusätzliche Sicherheit.

 

Anmerkung

Kalkuliere die Muskelhypothek vorsichtig. Wenn du die im Vorfeld geplanten Eigenleistungen nicht stemmen kannst, kann eine Nachfinanzierung notwendig werden – oft zu schlechteren Bedingungen als die Hauptfinanzierung.

Hast du bereits Erfahrungen mit Immobilienfinanzierungen gemacht?

Dein Finanzkoch
Christoph Geiler

Bildquelle: © pogonici – fotolia

 

Portrait vom Autor dieses Artikels
Über Christoph Geiler

Als Finanzberater bin ich auf die Themen Finanzplanung, Geldanlage und Altersvorsorge spezialisiert. Als Finanzkoch bin ich konzeptionell tätig und erstelle Inhalte. In meiner Freizeit schwinge ich gern den Kochlöffel, treibe Sport und spiele mit meinem Sohn.